事實:甲、乙、丙、丁三人共有a土地及b土地，a土地上有未辦保存登記子屋，上開房地原來均是被繼承人戊所有，後由三人繼承。甲提出共有物分割訴訟後，就子屋未分割維持共有，甲取得a土地，乙取得b土地，後發現子房屋的建造執照基地除有a地外，b土地 也是被套繪。甲向丙、丁取得子屋持分，主張房屋及土地原屬同一人所有，後來分離，有425-1法定租賃關係。乙則主張b土地因裁判分割，取得共有物有瑕疵，請問甲主張是否有理由 ?因裁判分割而分離之房地有無425-1適用?又乙主張有無時效性
爭議問題
1、 民法§425-1的要件
法條:民法第425條之1第1項規定：「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。」
2臺灣高等法院民事判決113年度上字第792號「其本旨乃在於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，以保護房屋既得之使用權，並依民法第425條之1有關推定租賃關係存在之規定，以調和土地、建物不同所有人間之權益，庶符社會正義之要求（最高法院95年度台上字第551號判決要旨參照）。」
3、 最高法院107年度台上字第879號判決意旨參照「因裁判分割而分離的房地有無§425-1適用按分管契約，係共有人就共有物之使用、收益或管理方法所訂定之契約，共有人請求分割共有物，應解為有終止分管契約之意思。是經法院判決分割共有物確定者，無論所採行分割方法為何，均有使原分管契約發生終止之效力。僅分割方法採行變價分割時，因於該判決確定時，不當然發生共有物變賣之效果，共有物之所有權主體尚未發生變動，共有人間之共有關係應延至變賣完成時消滅而已。而分管契約既經判決分割共有物確定而消滅，共有物之用益及管理回復原來之
關係，除非經共有人協議或依民法第820條第1項規定為決定，共有人不得任意占有使用共有物之特定部分，不因嗣後係由同屬原共有人之被上訴人拍定取得共有物所有權而有所不同。此與民法第425條之1及第838條之1乃在規範房屋及土地因同屬一人情形時，土地所有人無從與自己所有之房屋約定使用權限，倘因而異其所有人，基於房屋一般價值甚高及其既有之使用權保護之考量，為調和土地與建物之利用關係，承認在房屋得使用期限內，有租賃關係或擬制有地上權存在之情形尚難謂為相同」
4、 臺灣屏東地方法院 111 年度訴字第 492 號民事判決「法院以判決以原物分配於各共有人後，各共有人就分割所得部分，有單獨之所有權。各共有人依民法第354條規定，對於他共有人因分割而得之物，負與出賣人同一之擔保責任，是為使各共有人就分得土地不減少其通常效用，對原占用其他共有人分得土地上之房屋，負有拆除義務。此與土地及房屋同屬一人而將土地及房屋分開，同時或先後出賣之情形不同（最高法院71年度台上字第277號判決意旨參照）。」、「620土地經判決分割後，依前揭說明，○○○等3人依民法第825條規定，應對原告負拆除系爭房屋，使原告得完全利用其分得之土地不減少其通常效用之擔保責任，此與土地及房屋同屬一人而將土地及房屋分開，同時或先後出賣之情形不同，故難認原告因此與林清原間有民法第425條之1第1項推定租賃關係存在」
說明:
裁判分割係法院基於法律規定所為之強制措施，屬形成判決，並非當事人基於自由意思所為之「讓與」行為；且共有人間已有民法第825條之瑕疵擔保責任作為權利救濟機制，無須再類推適用民法第425條之1。
臺灣高等法院民事案號: 113年度上字第792號「系爭房地已依系爭確定判決分割登記完竣，上訴人與謝明壽等3人已各自取得分得部分所有權，謝明壽等3人分割取得之707-1地號土地上，上訴人已無任何建物存在，業如前述，倘若仍准許上訴人以分割前建物存在情況，就系爭土地仍有法定租賃關係為由行使優先購買權，顯然與土地法第104條第1項立法目的意在調和土地與房屋之利用關係，避免危害社會經濟相違。從而，上訴人主張援引民法第425條之1規定、最高法院112年度台上字第134號判決，主張其得遞次行使土地法第104條第1項優先購買權云云，自無足取。」
結論
綜合現行實務見解，因裁判分割而導致原同屬一人之土地與房屋分離，原則上不適用民法第425條之1。主要理由為：裁判分割係法院形成判決，非屬該條所定之「讓與」行為；且共有人間已有民法第825條之擔保責任機制。又本案子屋仍維持共有狀態，甲同時為土地所有人及房屋共有人之一，更不該當「土地及房屋分屬相異之人」之要件
爭議二: 乙主張「共有物有瑕疵」之時效性分析
1、乙主張因裁判分割取得之b土地「共有物有瑕疵」，此涉及民法第825條之適用。該條規定：「各共有人，對於他共有人因分割而得之物，按其應有部分，負與出賣人同一之擔保責任。」所謂「與出賣人同一之擔保責任」，包括權利瑕疵擔保責任（民法第349條以下）及物之瑕疵擔保責任（民法第354條以下）。
2、關於物之瑕疵擔保請求權之時效，民法第365條規定：「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。」
於共有物分割之情形，共有人間互負之瑕疵擔保責任，其性質類似買賣契約中之出賣人責任。因此，關於時效期間，應類推適用民法第365條之規定，即自知悉瑕疵並為通知後六個月，或自分割判決確定（視為交付）之日起五年內應行使權利，逾期則請求權消滅。
這份簡報詳細分析了共有物分割時，房地分離所衍生的法律適用問題，特別聚焦於民法第425-1條與第825條的衝突與應用。
簡報摘要：
本案探討繼承人分割共有土地後，因房屋跨越不同地號所產生的紛爭。當事人甲取得A地後，主張依民法第425-1條成立「法定租賃關係」，試圖讓房屋繼續合法使用乙取得的B地。然而，實務見解認為「裁判分割」屬法院的形成判決，並非當事人自由意思之「讓與」行為，且若房屋仍維持共有狀態，亦不符房地分屬相異所有人之要件，故傾向不適用法定租賃。
相對地，取得土地受有負擔的乙，可依民法第825條主張共有物分割後之「瑕疵擔保責任」，要求其他共有人按其應有部分負擔擔保義務。須注意此請求權類推適用買賣之規定，具有嚴格時效限制：應於知悉瑕疵並通知後6個月內，或自分割判決確定（視為交付時點）起5年內行使。本案結論強調，裁判分割應回歸瑕疵擔保機制解決，而非類推適用法定租賃關係。
法律關鍵字：
共有物分割
法定租賃關係
裁判分割
瑕疵擔保責任
形成判決
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