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關於農業發展條例第18條第4項中段「農會應與其坐落用地併同移轉」之強制規定，於自益信託僅移轉農地而未一併移轉未辦保存登記農會之情形，實務上適在適用前提與規範範圍之爭議。以下就法律爭點、構成要件及實務見解逐分縷述之：
一、規範目的與適用前提
（一）立法意旨與規範內容
農業發展條例第18條第4項中段規定：「農會應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權」。參照112年度上字第269號判決所述：「查上開第4項中段規定『農會應與其坐落用地併同移轉』之限制，係因農會與農業之經營有不可分離之關係，為使農會與農地歸屬同一人所有，增進農會利用及農地耕作效率，避免因農會與農地分屬不同所有權人，係法律關係複雜」，以達該條例確保永續經營並促進農地合理利用之立法目的。同意見同，109年度字第300號判決亦明確：「其立法意旨旨在避免農會與其坐落用地分屬不同所有權人，引發利用及產權糾紛問題」。就農會之定義，實務認以為不必保存登記為必要。參照92年度判字第1304號判決所述：「農業發展條例第三條第十款規定：農業用地：指作農作、森林、畜牧及漁業經營經營不可分離之農會…。就其規定之用詞概之，並參酌該條例之立法精神，宣召為農會係為農業經營不可分離之設施物…」。92年度判字第1304號判決亦重申：「農會係為農業經營不可分離之設施物，目的是在於便利農地就地耕種而特予其權限之」。
（二）適用之前提要件
實務見解普遍認為，本條規定之適用以「農會與農地同屬一人所有」為前提。參照105年度上字第448號判決所述：「惟適用該規定之前提為農會與坐落之土地所有權人同屬一人（農業發展條例第18條第4項前段規定『第1項及前項農會經認定為農會與坐落之地所有權人之所有權人』參照），且所有權人依法得移轉農會與坐落之土地，始有可能將農會與其坐落用地併同移轉」。105年度上字第448號判決亦同此見解：「惟適用該規定之前提為農會與坐落之土地所有權人同屬一人…且所有權人依法得移轉農會與坐落之土地，始有可能將農會與其坐落用地併同移轉」。105年度上字第448號判決再次確認：「適用該規定之前提為農會與坐落之土地所有權人同屬一人」。
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二、信託移轉性質之認定
關於信託行為是否該當本條所稱之「移轉」，實務上採肯定見解。$\text{\underline{112年度上字第269號}}$判決指出：「因此，凡農舍所有權之移轉，限定與其坐落之農業用地併同移轉，不論是修正施行前或修正施行後所興建之農舍，均應適用上開本文規範」。$\text{\underline{112年度上字第269號}}$判決亦判決：「凡農舍所有權之移轉，限定與其坐落之農業用地併同移轉，不論是修正施行前或修正施行後所興建之農舍，均應適用上開本文規範」。$\text{\underline{112年度上字第269號}}$判決同樣揭示：「因此，凡農舍所有權之移轉，限定與其坐落之農業用地併同移轉，不論是修正施行前或修正施行後所興建之農舍，均應適用上開本文規範」。
信託移轉雖以財產管理為目的，但形式上仍發生所有權變動之效果，即受託人取得形式所有權，委託人喪失所有權，故受本條規範。
三、實務見解之分歧演變
針對 $\langle$ 自益信託移轉農地而未一併移轉未辦保存登記之農舍 $\rangle$ 是否違反強制規定，實務上存在兩種不同之法律評價：
（一）嚴格適用：客觀上造成所有權分離即屬違反
此說認為，只要信託行為在客觀上造成農舍與農地所有權分屬不同之人，即違反本條規定，不問農舍是否已辦保存登記，亦不問信託是否為自益信託。
參照$\text{\underline{112年度上字第269號}}$判決所述：「查上開第4項中段規定『農舍應與其坐落用地併同移轉』之限制，係因農舍與農業之經營有不可分之關係，為使農舍與農地歸同一人所有$\dots\dots$避免因農舍與農地分屬不同人所有」 $\text{\underline{112年度上字第269號}}$判決亦同此見。依此解釋，信託後A地所有權人之為乙，B農舍所有權人之為甲，已造成「農舍與農地分屬不同所有權人」之狀態，違反法律目的。
關於89年修法之前例外，$\text{\underline{111年度訴字第1463號}}$判決引述主審機關理由：「農業發展條例89年修正施行前已興建完成之農舍，倘農舍及提供興建農舍之農業用地仍同一人，使該農業用地得以依農業發展條例第18條第4項規定盡其坐落用地併同移轉之限制」 $\text{\underline{111年度訴字第1463號}}$判決亦引述：「如農舍與農地已分屬不同人時，不得受農業發展條例第18條第4項農舍與其坐落用地併同移轉之限制；惟若農舍及提供興建農舍之農業用地仍同一人，但於未來移轉時，仍受農業發展條例第18條第4項所規範」。$\text{\underline{111年度訴字第1463號}}$判決同此意見。反面解釋，本件農舍與農地在信託前原屬甲一
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人所有，係甲自行透過信託行為使其二者分離，並非稱前已存在之分離狀態，故概外適用除地。
（二）履行不能與實質關係條文：客觀不能移轉且實質權益未分離
另一見解則認為，慮考客觀履行可能性及信託之實質法律關係。105年度上字第448號判決指出適用前提包括「所有權人依法得移轉農興與坐落之地土」。若B農會於信託時尚未辦保存登記，客觀上無法辦理所有權移轉登記或信託登記，則不具備「依法得移轉」之要件，故無從適用本條規定。
此外，自益信託之特殊性在於委任人甲同時為受益人，形式上農地所有權移轉予受託人乙，但甲實質上仍享有信託財產之受益權，且對B農會保有所有權，二者仍歸屬於甲之實質控制下，並未造成農會與農地永久分離之弊，與立法目的之無違。
四、未辦保存登記農會之處理
實務上就未辦保存登記之農會是否受本條規限，92年度判字第1304號與92年度判字第1304號判決均強調農會之認定以事實上存在及農業使用為準，不必以辦妥保存登記為必要。故B農會雖始初未辦保存登記，仍該當「農會」定義，應受農業發展條例第18條第4項中段規範。然，若嚴格適用本條，要求未辦保存登記之農會必須併同移轉，實務上將產生困難，因未辦保存登記之建物無法辦理所有權移轉登記。此時究竟應認為「客觀上不能履行故不違反」，抑或「應先辦理保存登記再併一移轉」，此實務上之爭議。
五、結論
綜合實務見解，甲將A農地以自益信託方式移轉予乙，而未將其上B農會併一移轉，是否違反農業發展條例第18條第4項之規定，應考量以下因素：
- 信託之前之權屬狀態：依105年度上字第448號、105年度上字第448號、105年度上字第448號判決見解，適用本條之前提為農會與農地原同一人所有。本件信託前甲同時為A農地與B農會之所有權人，符合適用前提。
- 客觀履行可能性：若採105年度上字第448號判決之嚴格解釋，需「所有權人依法得移轉農會」始有適用，則B農會未辦保存登記時客觀上不能移轉，可能構成不適用本條之理由；然而採112年度上字第269號、109年度判字第300號判決之規範目的解釋，則著重於避免所有權分離之弊端，不因客觀上暫時不能登記而豁免。
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- 信託之性質：信託移轉形式上造成所有權分離（乙取得農地所有權，甲保留農舍所有權），但該當$\underline{\text{112年度上字第269號}}$、$\underline{\text{112年度上字第269號}}$判決所稱「農舍與農地分屬不同所有人」之狀態。縱為自益信託，實務上仍有認為其破壞「農舍與農地歸屬同一人所有」之原則者。
- 例外情形之排除：$\underline{\text{111年度尺度字第1463號}}$、$\underline{\text{111年度尺度字1463號}}$、$\underline{\text{111年度尺度字1463號}}$判決所述之例外，僅適用於89年修法前已存在之農舍與農地分屬不同人之情形，本件係甲自行造成分離，不適用該例外上。
實務風險：地政機關於受理農地信託登記時，若發現農舍存在而未一併移轉，依$\underline{\text{112年度上字第269號}}$、$\underline{\text{112年度上字第269號}}$判決所揭示之嚴格立場，可能認為違反農業發展條例第18條第4項規定而駁回申請或補正。縱使信託行為已成立，亦可能面臨登記被撤銷或後續無法辦理農舍保存登記與併同移轉之困境。建議甲應於B農舍辦妥保存登記後，儘速將該農舍以信託併同登記方式補正，使土地與農舍之登記狀態趨於一致，以符最高法院 110 年度台上字第 311 號判決、最高法院 110 年度台上字第 311 號判決所揭示「使農舍所有權與農地利用權結為一體」之立法精神。
這份簡報深入探討《農業發展條例》第18條第4項中，農舍與其坐落用地「併同移轉」之法律難題。核心爭點在於委託人將農地辦理自益信託時，若其上之農舍（通常未辦保存登記）未一併移轉，是否構成違法？
實務見解呈現明顯分歧。最高行政法院（如112年度上字第269號判決）採「嚴格適用說」，強調無論信託性質或登記與否，只要造成權屬分離即屬違法，地政機關應予駁回。相反地，部分判決則採「履行不能說」，認為未登記建物客觀上無法移轉，不應受此限。
為降低行政處分被撤銷或登記受阻之風險，建議當事人應先為農舍辦理保存登記，再併同辦理信託。此舉不僅符合「農舍與農地利用一體化」之法律目的，亦能確保資產管理之法律穩定性，避免陷入無法登記之死循環。
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