~承租人以租賃權對抗拍定人之法問題說明~
*事實:
甲名下房屋因積欠銀行債務而拍賣，乙在查封程序主張是承租人，提出公證租賃契約，法院查封筆錄因此記載「拍定後不點交」，甲取得房屋所有權後對乙提出遷讓房屋訴訟。
*爭議問題
通謀虛偽意思表示的定義
已公證的租賃契約書效力
*通謀虛偽意思表示的定義-最高法院110年度台上字第2722號民事判決
通謀虛偽意思表示，係指表意人與相對人互相故意為非真意之表示而言；亦即表意人與相對人均明知其互為表現於外部之意思表示係屬虛構，而有不受該意思表示拘束之意，即足當之。
*通謀虛偽意思表示的法律效果-最高法院105年度台上字第2247號民事判決
表意人與相對人通謀而為虛偽之意思表示者，其意思表示無效。因此，出於通謀虛偽意思表示所成立之買賣債權契約及其所有權移轉登記之物權行為，自應認為無效。
*經公證租賃契約-公證法§13
當事人請求公證人就下列各款法律行為作成之公證書，載明應逕受強制執行者，得依該證書執行之:
三、租用或借用建築物或其他工作物，定有期限並應於期限屆滿時交還者。
四、租用或借用土地，約定非供耕作或建築為目的，而於期限屆滿時應交還土地者。
*經公證租賃契約-民事訴訟法§358
私文書經本人或其代理人簽名、蓋章或按指印或有法院或公證人之認證者，推定為真正。
*法院可否審查公證書-最高法院110年度台簡抗字第286號民事裁定
公證書為公證人執行職務所作成之文書，屬於公文書，依民事訴訟法第355 條推定為真正；而私文書並非公證人作成之文書，公證人就私文書所為之認證，應依同法第 358 條第 1 項推定為真正，二者文書均具有形式證據力，至於有無實質證據力，仍應由法院斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，依自由心證判斷之。
*下級法院判決介紹-臺灣高等法院111年度上字第728號判決
查系爭執行事件之拍賣公告附表內雖記載「點交否：不點交」、「使用情形：398建號拍定後不點交（第三人周永昌基於租賃關係占有中，租期自105年4月1日起，迄125年3月31日止，租金每月800元」
*臺灣高等法院111年度上字第728號判決
但執行法院於107年5月15日至系爭房地實施查封時，債務人黃春梅不在現場，僅沈育莛在場，自稱係黃春梅之子，並稱系爭房地為黃春梅及其家人居住使用，無增建、無租賃、無車位等情，有被上訴人所提查封筆錄影本可稽。
*臺灣高等法院111年度上字第728號判決
原審函請樹林分局派員至系爭房屋查訪，樹林分局派員於110年5月3日實地查訪後覆稱該址現住戶為沈采瀅，沈采瀅表達住戶為其本人與兒子。
*臺灣高等法院111年度上字第728號判決
上訴人雖提出黃春梅及周永昌簽立之系爭租約及公證書為證，但前述內容並未表明「金錢消費借貸關係」之具體內容，且以低於市場行情價格之租賃完全未能抵償任何本金，此等罕見約定內容顯與一般租賃契約關於租金金額及支付方式均迥然不同，
*臺灣高等法院111年度上字第728號判決
黃春梅與周永昌之間倘確有金錢借貸關係積欠未還，縱使周永昌慷慨不計利息，就本金理當希望能盡速獲清償，周永昌捨「在系爭房地設定抵押權為擔保、或促請黃春梅積極開拓財源（例如將系爭房屋以市價出租而收取租金）而償還」之方式不為，反而以「周永昌補貼黃春梅每月租金800元、20年共19萬2000元一次付清予黃春梅」之方式租賃，自屬悖於常理。
*臺灣高等法院111年度上字第728號判決
對照系爭租約第3條記載「社區管理費由乙方（承租人）按月繳交給○○○○管委會」，倘周永昌有依前述租約約定自行繳納管理費，則楊定勝擔任總幹事期間豈會從未親見周永昌前來繳納？足徵周永昌實際上並無按系爭租約內容履約，益見周永昌並無欲受系爭租約拘束之真意。
*臺灣高等法院111年度上字第728號判決
拍賣公告雖載有拍定後不點交及系爭租約之內容，然強制執行程序中縱有此記載，並無確定實體上法律關係存否之效力，僅係以此記載，使有意參與競標之人自行斟酌評估是否投標而已，並未限制拍定人於日後不得以訴訟爭執系爭租約是否真實存在。是以，拍賣公告上縱有前述記載，並不發生確定就系爭房屋有系爭租約法律關係存在之法律上效力。
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