問題：甲(出租人)與乙(佃農)在民國40年間就a農地成三七五租約，民國70年間甲出具土地使用同意書，同意乙在a地蓋農舍，但未指明用途。民國110年間，甲發現乙將農舍作居住使用，且在其他處蓋鐵皮屋放置農具，提出三七五租約無效(不自任耕作)，請求返還土地。乙抗辯，甲同意乙蓋農舍，有使用借貸的意思表示，且三七五租約每六年強制換約，甲未表意見，顯然有同意之意，說明乙主張有無理由
本件涉及耕地三七五減租條例第16條「未自任耕作」之認定、出租人同意興建農舍之效力、一部未自任耕作之法律效果，以及長期未異議是否影響租約無效等核心爭點。以下就實務見解之演變與現行主流法律見解分述之：
一、「未自任耕作」之構成要件與農舍用途之限制
（一）自任耕作之定義
最高法院70年台上字第4637號判例要旨參照:「承租人應自任耕作」，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言，如承租人以承租之土地建築房屋居住或其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列，應構成同條例第2項所定原訂租約無效之原因
（二）農舍之功能定位
近期實務更進一步闡釋：「所謂農舍，係指以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋，以供堆置農具、肥料或臨時休息之用，而非以解決承租人家族實際居住問題為其目的（最高法院96年度台上字第2595號判決意旨參照）」，乙將農舍作為居住使用，已逾越「便利耕作」之正當範圍，構成非耕作之用；縱使乙另於他處興建鐵皮屋放置農具，亦無解於其已違反自任耕作義務之事實。
二、強制規定之不可排除性與出租人同意之效力
（一）耕地三七五減租條例之強制性
新竹地方法院106年度訴字第62號「耕地三七五減租條例係政府當年為了照顧廣大佃農所立法，性質上為強制規定，尚不得由租賃當事人以合意方式排除有關未自任耕作之效力。」此項見解自早期實務以來即一貫維持，強調該條例關於自任耕作之規定，屬於不得由當事人任意處分之強行規範。
（二）土地使用同意書之法律性質
乙抗辭甲曾出具土地使用同意書，已成立使用借貸關係，甲於70年間出具之同意書，僅係同意乙「興建農舍」，而農舍之使用本即應限於耕作目的。乙擅自變更用途為居住使用，不僅逾越同意範圍，且縱有使用借貸之約定，亦無從排除耕地三七五減租條例第16條之強制適用。故乙主張已有使用借貸關係作為權源，並無理由。
三、一部未自任耕作與全部租約無效之效果
（最高法院103年度台上字第2579號、84年度台上字第2584號民事判決意旨參照）實務上就「一部未自任耕作」之法律效果，早期即確立「全部無效」原則。其未自任耕作之土地雖僅一部，但兩造以單一契約約定承租範圍，租約自應全部無效。
本件甲、乙於40年間就A農地成立單一三七五租約，乙將農舍供居住使用，已使該部分土地未供耕作，構成一部未自任耕作。依上開實務見解，縱使乙另於他處興建鐵皮屋放置農具，該部分或仍屬農用設施，但因系爭租約為單一契約，乙既有部分土地未自任耕作，整體租約即應全部歸於無效，不及於其他部分單獨有效。
四、租約無效之絕對性與長期未異議之效果
（一）無效租約不因默示或繼續收租而恢復
近年實務見解更進一步強調，因未自任耕作而無效之租約，其無效效果具有絕對性。該不自任耕作之情形，縱僅存在於承租土地之一部，全部租約仍向後歸於無效，租賃關係消滅，不因出租人嗣後繼續收取費用默示承租人使用未自任耕作土地，而使無效之租約恢復其效力（最高法院111年度台上字第2530號、112年度台上字第2852號判決意旨參照）
（二）換約未異議之法律意義
新竹地方法院113年度訴字第100號判決認為：「系爭租約已於110年1月1日更新，且出租人明知系爭建物已由1樓增建至2樓，及其餘土地上現況，仍不表反對之意思，且持續收租，如今卻主張系爭租約無效，應屬權利失效而不得主張云云。惟按承租人違反耕地三七五減租條例第16條規定不自任耕作時，原訂租約無效」。由此可知，耕地三七五減租條例第16條第2項之無效規定，係基於耕地保護之公益目的，屬於當然、自始、絕對無效，不因出租人長期未異議、繼續收租或行政機關換約行為而補正或恢復效力。
五、結論
綜合上述實務見解，乙之主張均無理由：
1. 關於農舍居住使用：乙將農舍作為居住使用，已逾越「便利耕作」之正當用途，構成未自任耕作2. 關於使用借貸抗辯：甲出具之同意書僅係同意興建農舍，非同意居住使用，且縱有同意，亦不得排除耕地三七五減租條例第16條之強制規定
3. 關於一部未自任耕作：因系爭租約為單一契約，乙既有一部土地未自任耕作，全部租約即歸無效
4. 關於長期未異議：租約因違反強制規定而無效，不因出租人長期未異議或繼續收租而恢復效力因此，甲得主張系爭三七五租約因乙未自任耕作而無效，依耕地三七五減租條例第16條第2項及民法第767條規定，請求乙拆除地上物並返還土地。乙之抗辯均不足以阻卻甲之請求。
三七五租約研究 — 案件摘要
案件背景 甲（出租人）與乙（佃農）於民國40年間就A農地成立三七五租約。70年間甲出具土地使用同意書同意乙興建農舍。110年間甲發現乙將農舍改作居住使用，認為乙違反耕地三七五減租條例第16條，請求確認租約無效並返還土地。乙抗辯甲同意書已成立使用借貸關係。
核心爭點與實務見解
- 農舍居住使用 → 最高法院96台上字第2595號：構成未自任耕作
- 同意書效力 → 新竹地院106訴字第62號：強制規定不得排除
- 一部未自任耕作 → 最高法院103台上字第2579號：全部無效
- 長期未異議 → 最高法院111台上字第2530號：不影響無效
結論：乙之主張無理由，甲得請求返還土地。
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