一、主題：公寓大廈停車位問題判決之分析
二、主講人：謝秉錡 律師
(一)當事人
1.原告：我方
2.被告：聯邦商業銀行股份有限公司
(前手：中興商業銀行股份有限公司、前前手：台中市第四信用合作社。法人合併，權利義務須概括承受，中興銀行概括承受台中四信之所有權利義務，聯邦銀行概括承受中興銀行之所有權利義務)
(二)事實概述
1.原告於86年5月10日向台中四信購買土地1筆、建物1間、機械車位1位，台中四信交付除交付房地外，另交付編號6號之停車證1紙。
2.上開房地係台中四信於拍賣程序以債權人身分承受取得，而當時債務人丙持有之停車位權利證明書之編號為32號。
3.上開房地所在之普天大廈成立新管理委員會，清查大樓現有停車位之權利，認原告之6號停車位為該管委會所有。
(三)爭執事項
1.被告前手台中四信交付系爭6號停車位予原告使用，系爭6號停車位是否具有權利瑕疵？
2.原告依民法第227條不完全給付規定請求被告賠償所受損害，是否有據？
(四)法院判斷
1.被告前手台中四信交付系爭6號停車位予原告使用，系爭6號停車位是否具有權利瑕疵？
(1)當時台中四信拍賣丙之土地時，此民事執行聲請狀並未見有所謂「停車位」。以前停車位並沒有登記，故法院在執行此程序時，拍賣為土地及房屋，停車位並沒有拍賣。因此並無命丙交付停車位權利證明書。
(2)實務上，在強制執行中，關於停車位之拍賣，民事執行處會依職權命債務人交付權利證明書，若債務人不交付，法院會公告此權利使用證明書作廢，另發使用憑證給予拍定人。本案中，當時法院認為漏拍32號停車位，故台中四信於當時並無承受32號停車位之事實，台中四信對於32號停車位並無使用權。
(3)因當時32號停車位使用權利，漏未查封及載明於拍賣公
告，執行法院亦無從命債務人交付32號停車位權利證明書或宣告該證明書作廢，台中四信卻任意交付6號停車證予原告，而未交付6號停車位權利證明書，台中四信當時交付6號停車位之權利即存有瑕疵。
(4)台中四信應依民法第349條規定對6號停車位負權利瑕疵擔保責任，而被告概括承受中興銀行之全部權利義務，中興銀行復概括承受台中四信之所有權利義務，被告應就6號停車位對原告費權利瑕疵擔保責任。
2.原告依民法第227條不完全給付規定請求被告賠償所受損害，是否有據？
(1)物之瑕疵擔保責任僅有五年時間，本案權利瑕疵發現時間距點交後已5年有餘，因該項權利於86年5月間即已存在(台中四信自始未曾交付6號停車位之權利證明書予原告)。
(2)債務人之給付義務包括主給付義務與從給付義務。從給付義務之違反，若致主給付義務無法依債之本旨履行，即構成不完全給付，債權人自得請求債務人賠償損害。(95年度台上字第804號判決意旨)
(3)本案，交付房屋為主給付義務，交付停車位為從給付義務，台中四信有未依債之本旨履行之情事，依95年度台上字第804號判決意旨，亦構成民法第227條第1項之不完全給付，且該不完全給付之情形，乃可歸責於台中四信之事由(被告概括承受台中四信所有權利義務)。
(4)依民法第227條第1項，原告得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，被告就交付6號停車位予原告在客觀上已陷於給付不能之狀態，再依民法第226條第1項規定，原告自得請求被告賠償所受損害。
二、台中地方法院100年訴字第1897號
(一)當事人
1.原告
2.被告：我方當事人
(二)事實概述
1.原告由法院拍賣程序取得系爭5982號共同使用建物應有部分萬分之54，又自母親以買賣為原因取得上開共同使用建物應有部分萬分之360，合計為萬分之414。
2.原告主張(1)購買停車位者所購買之停車位面積，登錄於系爭5982號共同使用建物之應有部分面積內，不另發給建物所有權狀，平面停車位及機械停車位，分別以應有部分萬分之24及12辦理登記；並就上開停車空間依車位編號成立分管契約，原告持有萬分之360，即為25個停車位(5個平面、20個機械)之應有部分，包括被告無權占用編號113號平面停車位。(2)被告明知系爭停車位為原告所有，竟無權占用自95年8月1日以前迄今。系爭5982號建物既存有分管契約，自應受分管契約之拘束，故依民法第767條前段所有物返還請求權及分管契約約定，請求被告將113號停車位遷讓交還之。 (3)被告無權占用系爭停車位，乃獲得相當於租金之利益，致原告受有損害，故請求按月給付相當於租金之不當得利。
3.被告主張
(1)原有系爭5982號共同使用建物應有部分萬分之140，嗣後被告之配偶自訴外人買受萬分之28，合計萬分168。
(2)依相關土地及建物登記謄本及證人代書陳證述，每取得系爭5982建號平面停車位使用權，應移轉登記應有部分1萬分之28；機械停車位則增加1萬分之14，故原告並未取得25個停車位使用權，至多僅取得23個停車位（平面3個，機械20個）。
(三)爭執事項
1.原告是否系爭停車位之使用權人？
2.被告占用系爭停車位有無正當權源？
3.如原告為系爭停車位之使用權人，且被告無正當權源而占用系爭停車位，原告請求被告遷讓交還系爭停車位及自95年8月1日起至遷讓交還系爭停車位之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利3000元，是否於法有據？金額是否適當？
(四)法院判斷
1.原告依民法第767條主張，於法無據
按各共有人，除契約另有約定外，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權。兩造均為5982建號建物之共有人，除另有約定外，對於系爭5982號建物均有使用收益之權利，原告依據民法第767條前段規定，請求被告返還系爭編號113號停車位，於法無據。停車位之使用權來自分管契約，且因兩造皆為共有人，本於法律規定，共有人對系爭建物均有使用收益權，故該依分管契約主張而非依民法第767條。
2.法院認本案原告舉證不足
(1)雖原告提出建設公司出具之汽車停車位權利證明書及由訴外人出具之車位移轉證明書各一件為證，惟被告方面亦出具汽車停車證及管理委員會出具之汽車停車位權利證明書各一件證明其有系爭停車位之使用權利。依公寓大廈管理條例之規定，管理委員會亦有核發汽車停車證及停車位權利證明書。分管契約的來源並非只有當時的建商而已，管委員依據區分所有權人大會所核發的權利使用證明，也存在分管契約的效力。(2)惟兩者衝突該如何處理？若能證明前面的權利來源為真正，即便是區分所權人大會也無法剝奪此權利來源。(3)本案，原告應先舉證有25個停車位之合法權源，原告之主張係以萬分之24及萬分之12為換算之基準，此基準受有質疑，故原告之舉證來源有嚴重瑕疵。再者，依證人之證述可知，原告未取得25個停車位，但被告卻可主張取得4個停車位之權源基礎。(4)此外，原告主張被告自88年間即占用系爭編號113號停車位，何以原告多年來均不據出面主張權利？難認原告已舉證證明有系爭編號113號停車位之排他使用權利。(5)因此，被告並無不當得利。
三、台中地方法院102年訴字第149號
(一)當事人
1.原告：我方當事人(管理委員會)
2.被告：台中地方法院100年訴字第1897號之原告
(二)事實概述
1.被告(台中地方法院100年訴字第1897號之原告)原持有23個停車位，民國92年間取得編號86之停車位使用權，合計取得24個停車位。(86號平面車位係被告透過訴訟方式向本案原告取得，原告本想取回86號停車位，惟有既判力的關係，故從86號以外之其它車位挑一個為訴訟標的)
2.原告主張
(1)被告前手僅將共用部分360/10000移轉予被告，未將全部持分364/10000移轉予被告，卻將23個停車位權利交付予被告，被告使用基礎即已嫌不足，然被告卻又在92年間取得編號86停車位之使用權，合計被告取得24停車位之使用權，遠逾被告持有之共用部分持分。
(2)依台中地方法院100年訴字第1897號判決之換算基礎(以持分去推估)，上開計算可知，被告僅承受360/10000共用部分之持分，依推算應只有23個停車位，被告卻占有24個停車位使用權，被告實有不當得利，而應返還一個平面停車位或二個機械停車位。此為選擇之債，由於原告發函後，被告遲未指定返還之停車位，由原告指定返還編號3之停車位予原告(民法210、212)。被告已侵害各區分所有權人對共有部分之所有權，依民法第767條請求除去此侵害，且因被告無權占用停車位，故請求相當於租金之收益之不當得利。
3.被告主張
(1)被告母親向前手訴外人購買取得系爭5982建號建物應有419/10000，其中360/10000，即為24個停車位(4個平面、20個機械)之 應有部分，並由前手訴外人交付「汽車停車位權利證明書」，且載明車位類別及編號，由買受人被告母親取得前開24個車位專用權。 (2)原始所有權人就5982建號建物停車位之使用，以編號方式予以分管，並出具「汽車停車位權利證明書」為使用權之證明，有關停車位之分管使用，應依車位編號及原始所有權人所出具之汽車停車位證明書，與5982建號之應有部分比例無關。故依據分管協議之法律關係受讓24個車位之「汽車停車位權利證明書」為其合法權源。
(3)無法證明依持分來辨定車位，應以中山地政車位位置圖和建設公司所發之汽車停車位權利證明書為憑。
(三)法院判斷
1.原因
大樓完成初期，多數車位使用權集中於該公司手中之情形，嗣因建物區分所有權先後經買賣或法院執行拍賣程序而陸續釋出車位，並由第三人輾轉承買或承受，區分所有權人間移轉或交換車位使用情形繁雜，又年代久遠，分管契約憑證等權利證明文件逸失，往往會導致車位使用權歸屬爭議。
2.停車位使用歸屬之判斷依據
(1)共有之共用部分設置停車場，如有分管契約，將其專有部分移轉於他人，其所屬共用部分之應有部分隨同移轉，縱就與其分管停車位相對應之共用部分之應有部分未辦理所有權移轉登記，該他人亦取得其所有權。
(2)約定專用部分之停車位使用權利，本質上為使用權，停車位使用權隨分管契約變動而變動僅係共用部分「約定專用或分管主體(持分移轉予他人)」變更，而不喪失其共用部分之應有部分。取得使用權之人，亦不變動持分。
(3)特定專用部分之停車位由特定區分所有權人專用，經各區分所有權人合意，該特定區分所有權人即得專用該特定專用部分之停車位，又該專用權人再 將其停車位使用權移轉予同社區之其他區分所有權人，自與其所持有之專有或共有應有部分之多寡無必然關係 (4)判定何人有停車位之使用權，並不能以單以停車位所在相關建物其應有部分之多寡為唯一判斷依據，須探究是否另有分管契約？ (5)區分所有權人會議，若未經特定停車位專用權人之同意，亦無權以決議逕行變更或剝奪其使用該停車位之權利。(6)公寓大廈之停車位使用權，應得與其主建物分離而讓與大樓之其他區分所有權人，且此一使用權之讓與，並未違反上述土地登記規則第94條、公寓大廈管理條例第4條第2項有關「專有部分」與「共用部分之應有部分」應一併移轉之規定。
3.本案，被告完整舉證說明其繼受取得編號3停車位之專有 使用權之經過，持有表徵車位專有使用權之汽車停車位權利證明書，且客觀上亦長期排他使用此停車位，並有按期向管委會繳交車位管理費，故係基於分管契約而合法繼受使用。
4.原告主張被告無權占用應負舉證責任，不得僅以持分多寡來計算被告停車位數，來推論被告無權占有。
四
(一)違章建築所有權的歸屬
1.違章建築地政機關不許辦理登記，此種未經登記之建築物一經
建築完成，即不待登記由建築物建造人原始取得所有權。
2.違章建築因不能辦理所有權一次總登記（稱為保存登記），故讓與第三人時，亦不能辦理所有權移轉登記與第三人。
3.違章建築雖然地政機關不許辦理登記，但仍不失為財產權之一，並非不得作為買賣或強制執行之標的物。惟買方取得的只是事實上的處分權及使用權，並非所有權，因為依民法第七百五十八條之規定，不動產物權依法律行為而取得設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。
Pages: