一、主題：土地徵收配地之迷失？
二、主講人：賴永城 估價師
會議內容:
- 區段徵收—憲法第23條
(一)憲法第23條規定之限制基本權利的要件
公部門合法侵害人們權利時，須符合下列下列三要件
- 公共利益之目的：
徵收個案所追求的公益必須具高度必要性，公益性在徵收個案裡其實ㄧ定程度是與必要性聯結，而必須考量徵收目的之具體公益是否具有不可取代性，不是因為具有公益性就可以徵收。
- 須以法律限制：
土地徵收係對於人民土地財產權重大侵害之「負擔處分」，須有法律之依據始得發動徵收，亦即須謹守行政法上「法律保留原則」。又，此外有關徵收之「要件」與「補償」之規定內容不得授權行政命令予以規定，而須明定於法律中。
- 比例原則：
土地徵收係指國家強制剝奪私人財產權「不得已」之行政行為，應儘量避免為之，故憲法第23條或行政程序法第7條均強調行政行為須符「比例原則」之意旨。所謂「比例原則」係指行政「手段」之採取必須與所欲達成之行政「目的」保持合理之比例關係。
(二)缺點
1.劫貧濟富：侵害窮人之財產權及居住權，加惠於財團。
2.增加都市長期經營的成本
3.土地法、平均地權、土地徵收條例，雖有規定合法土地徵收之原因，惟其程序是違反程序正義原則。例如：土地徵收條例第9條、第10條、第11條。
4.政府須要大規模的土地，應平時落實土地儲備制度或者是用現有的土地以有償或無償撥用之方式，而非直接徵收人民之土地。
- 區段徵收之意義
- 意義
1.係指政府基於一定目的（例如新都市開發建設或舊都市更新等），就一定區域內之私有土地全部予以徵收，重新加以規劃整理開發，並於興建必要公共設施之後，一部分由土地所有權人按一定比例領回或配售，一部分由政府讓售予國宅或其他需地機關建設使用，剩餘土地則辦理公開標售、標租或設定地上權，以其收入作為償還開發總成本之一種土地整體開發方式。
2.土地所有權原是私有，經區段徵收後變成公有，領回後變回私有。
三、區段徵收之特性
(一)土地儲備制度
1.意義
政府平時有計畫的集中私有之土地、取得私有土地，當不動產市場過熱時，政府選擇把土地釋放出來。或是當公有土地集中到一定規模時，就可以撥用的方式給某一特定事業作公益目的使用。(此制度源自英國)
2.區段徵收後的土地原則上有下列三種土地
(1)公共設施保留地
依區段徵收之計畫及規模，原則上為35％~45％
(2)抵價地
①意義
區段徵收範圍內之土地所有權人，對於政府徵收土地應發給之地價補償費，可以向政府申請以徵收後可供建築土地折算抵付，這種折算抵付地價補償費之土地就是抵價地。
②原則上，為50％~60％
③需滿足所有被徵收人之地價總額。
④區段徵收後的地價高於市地重劃後的地價，因區段徵收之公共設施之配置係採區域的公共設施配置，市地重劃係採鄰里的公共設施配置。公共設施保留地在區段徵收之量和質皆大於市地重劃。此前提須兩者皆在都市邊際且區位都一樣。
⑤區段徵收通常用於非都的土地，很少用於都市土地，市地重劃都用在都市土地，不牽涉土地使用變更。
⑥區段計劃發佈實施之後，當地都市計劃要配合辦理變更。
(3)土地儲備地
區段徵收後之土地扣除公共設施保留地及抵價地，剩餘即為土地儲備地。
(二)抵價地是補償性質
區段徵收應給予的補償地價，得改以規劃整理後可供建築的土地，按土地所有權人應領補償地價折算抵付。
(三)土地使用分區空間權重新組合
經濟意義為地價的變動
- 土地使用分區變更
土地徵收條例第4條第3項：「都市土地之農業區、保護區變更為建築用地或工業區變更為住宅區、商業區者。」一定要採用區段徵收，故區段徵收可以直接變更，區域計劃一旦被內政部核定之後，當地的都市計劃就要辦理配合變更。
- 土地開發正效益外溢
(1)公共設施資本化效益
由於公共設施係由政府單位提供，並無實際交易市場存在，因此地方公共設施效益之增加，實在無法透過金錢形式或一般所得予以衡量，其利益增加之效果，必須結合住宅市場價格之運作予以定價，此種過程即為公共設施效益之資本化現象。
(2)例如原本為農業區，無人居住，經過區段徵收開發建設後，道路開闢、設置公共設施，形成生地，造成土地需求增加，地價上漲。
- 分配抵價地規劃管制
被徵收人按照被徵收前的權利價值，計算分配抵價地所面臨的街廓，其基準採取路線價。惟，路線價不管個別因子，造成不公平的現象。
- 分配抵價地面積、位置
- 土地投機
(1)區段徵收，土地被徵收前的地價查估的時機點及區位。
(2)區段徵收後每一個路街廓的評定地價是什麼時候提出的？區段徵收後的路線價一定會被壓低，壓低後一定會產生投機，因離市場價格會產生一大段的距離。
(四)行政處分權高於集體行動意志
1.區段徵收是一個高度行政權去侵害人民財產權，其具體表徵為土地法第10條，上級所有權歸屬國家，下級所有權歸屬私有。
2.土地徵收第11條規定：「需用土地人申請徵收土地或土地改良物前，除國防、交通或水利事業，因公共安全急需使用土地未及與所有權人協議者外，應先與所有權人協議價購或以其他方式取得；所有權人拒絕參與協議或經開會未能達成協議且無法以其他方式取得者，始得依本條例申請徵收。」故徵收為最後之辦法，惟實務運作上，都用比較便宜的方式，往往公聽會或說明會無發揮實質的作用，都只是掛布條拍照片，形成形式上的合法。3.土地徵收第22條第4項規定：「直轄市或縣（市）主管機關依第二十條規定發給補償費完竣後，徵收計之執行，不因權利關係人依前三項規定提出異議或提起行政救濟而停止。」例如：大埔事件。
四、區段徵收之執行
(一)區段徵收之申請
區段徵收實施辦法第2條有規定，區段徵收申請送至內政部之前，必須完成哪些法定程序跟準備要件。1.第9條規定需用土地人應於報請中央主管機關核定開發範圍前，先徵得中央都市計畫主管機關同意。2.舉行公聽會或說明會去聽取被徵收人及利害關係人之意見。
土地徵收條例第三十八條規定，需用土地人申請區段徵收土地，應檢具相關資料，洽請當地直轄市或縣（市）主管機關邀集需用土地人及土地所有權人舉行說明會後使得申請之。此為一般徵收所無之規定，係基於區段徵收補償之特性，得有領回抵價地補償之規定。再者，因區段徵收具有類似市地重劃他項權利轉載之特性，故於為便他項權利人、建物所有權人等利害關係人能充分知悉類此規定，徵收機關有義務一併邀集他項權利人及地上改良物所有權人等參與區段徵收說明會，以維雙方權益。
3.以協議價購或其他方式
土地人於徵收前應依土地徵收條例第十一條之規定，應先與所有權人協議價購或以其他方式取得；不成時，始得申請之。
(二)區段徵收之審核1.檢具區段徵收計畫呈報核定 需用土地人於邀集土地所有權人等召開協議價購會議及區段徵收說明會後，應依規定填報區段徵收計畫書，附具徵收書圖清冊函請內政部土地徵收審議委員會審議。 2.徵收案之審議及通知 徵收審議委員會審峻需用土地人送報之區段徵收計畫書，並作成裁決時，應將原案通知該管直轄市或縣（市）主管機關據以執行。 (三) 告徵收、通知及異議處理
土地徵收條例第十八條規定，直轄市或縣（市）主管機關於接到核准徵收案時，應即公告三十日，並以書面通知土地或土地改良物所有權人及他項權利人。
(四)區段徵收之執行 1.工程進度
土地徵收條例第二十七條規定，需用土地人應依補償費發給完
峻或核定發給抵價地後，始得進入被徵收土地內工作，需用土地人應依區段徵收計畫及都市計畫書內所載工程施作地上物拆遷、整地及其地基礎公共設施或該事業計畫預計興建之公共工程。
2.抵價地轉換、交接
(1)領回抵價地之面積達到最小建築單位面積者 原申領抵價地被徵收土地所有權人得以公開抽籤方式，自行選擇街廓辦理。
(2)領回抵價地之面積不足最小建築單位面積者
依照土地徵收條例第四十四條第二項應於規定期間內提出申請合併，未於規定期間內申請者，徵收機關應於規定期間屆滿之日起三十日內，按原徵收補償地價發給現金補償。
五、區段徵收抵價地分配之迷失 (一)區段徵收抵價地「權利價值」 1.權利價值之作用於換算區段徵收後分配抵價地之面積。
2.被徵收前之地價分成兩種方式：
(1)現金補償：
①依據為土地徵收條例第30條
②當期之市價：非市場價格，而係公部門之政策地價
(2)抵價地補償
①依據為土地徵收條例第44條第1項
②計算原土地所有權人應領抵價地之權利價值：
依照土地徵收條例施行細則第五十條規定計算公式辦理
3.區段徵收後能換多少土地面積
被徵收前的地價已經決定，區段徵收後開放讓人民選擇，若人 民選擇的土地面臨路街廓單位面積高，分配的土地小。路街廓路線價低，分配的面積較大。
4.路線價不是公平之市價，而是政策地價。
- 區段徵收「財務平衡」
1.區段徵收後可建築土地總地價=區段徵收後可建築土地平均路線*(1-公共設施面積)
(1)可建築土地總地價包含50％抵價地面積之總地價，還有總體的面積扣掉抵價地面積及公共設施用地面積之後，政府可取得的直接成本及間接成本的可建築土地。
2.區段徵收後可建築土地總價=50％抵價地總價+工程費用(直接費用+間接費用)
3.可建築土地平均路線價(依變數)=自變數〔50％抵價地總價+工程費用(直接費用+間接費用)〕
- 區段徵收後抵地價「路線價、區段地價」
1.區段徵收後可建築土地平均路線價*(1-公共設施面積)=50％抵價地總面積地價+15％儲備土地地價
2.區段徵收後可建築土地總價=50％抵價地總價+工程費用(直接費用+間接費用)
3.可建築土地平均路線價(依變數)=自變數〔50％抵價地總價+工程費用(直接費用+間接費用)〕
4.可建築土地平均路線價=(Σ各路街路線價*該路街土地面積)/可建築土地總面積
5.(Σ各路街路線價*該路街土地面積)=〔50％抵價地總價+工程費用(直接費用+間接費用)〕
6.各該路街路線價與抵價地總價、工程費用呈正相關。
- 區段徵收「地價」何時查估？
1.區段徵收作業程序之「抵價地比例報核」，區段徵收開發的路線價在此時已決定，且每一條路線價的可建築土地也已決定，即區段徵收後可建築之總地價已可計算出來。因每條路線價及面積已可計算。
2.「區段徵收計畫書之報核、審議及核准」
此計畫書已內括了被徵收前各所有權人應補償的地價總額，以及區段徵收後可建築的土地的地價總額。可建築的地價總額就會決定每一個路街廓的單位地價去乘該路街廓的土地面積。
3.此問題在於區段徵收未開始前，如何得知地價從何而來？所以區段徵收後之地價是虛擬地價，因為要達到財務平衡之目的，達到特定的經濟目的。
- 區段徵收前地價補額估價
1.區段徵收前之地價，在估價業界採標準宗地之地價，標準宗地地價之法源依據來自於地價調查實施規則。
2.地價調查估計規則第1條規定：「地價調查估計，應符合平均地權條例有關規定」，平均地權條例第15條第1款規定地價應「分區調查最近一年之土地買賣價格或收益價格」。惟，徵收公告已一年六個月禁止移轉與買賣，故不應有最近一年之土地買賣價格或收益價格。
3.各宗被徵收土地價=比準地地價*各宗土地個別因素調整率。
4.缺點：區段徵收前地價查估採區段地價，忽略土地個別因素、採取土地徵收條例第30條之查估辦法、時機點之影響在於市場投機的價格。
- 區段徵收前「地價」差異
1.地價
(1)經濟價值：完全補償(被徵收人認定價值)
(2)公平市價：相當補償(公平合理市場價格)
(3)區段地價：徵收補償(土地徵收條例施行細則第30條第2項)(目前採此說)
(4)公告土地現值
公告土地現值為直轄市、縣市政府對於轄區內的土地，根據最近一年來調查的地價動態，將地價相近、地段相連、情況相同或相近的土地劃為同一地價區段，並估計 區段地價後，提請地價評議委員會評定，再計算各宗土地的價格，於每年1月1日公告，作為土地移轉及設定典權時，申報土地移轉現值的參考及直轄市或縣市政府審核土地移轉現值的依據；此外，公告土地現值也是作為徵收補償地價的標準。
(5)公告地價
公告地價為直轄市、縣市政府對於轄區內土地，於規定地價或重新規定地價時，根據地價變動情形，以同期土地現值的地價區段為基礎，並估計區段地價後，提請地價評議委員會評定，再計算各宗土地的價格後據以公告。
2.區段徵收前被徵收地價「低估」之原因
(1)無實際過去一年交易案例資料
(2)採區段地價或路線價
(3)區段地價或路線價忽略土地個別因素
(4)地價評議委員會審議無法發揮其真正作用
(5)徵收前地價非正常之市場，可能是農業區或工業區、限制發展地區地價，約52％之被徵收土地獲得低於交易價格補償。
- 最小分配面積限制—伸仕化、都市擴張
1.最小基地開發規模，也就是說分配的土地要達到最小的基地面積時，才可能單獨做建築行為。被徵收之前的地價權利價值無法分配到所規定最小的基地面積。此時，有兩種選擇，一為現金補償，另一種則和他人採分別共有方式持有。
2.水湳的基地最小開發規模之面積太大，一般無法拿出那麼多資金，此一規定係圖利財團，造成伸仕化現象。
3.伸仕化現象
政府執行整體土地開發建設，開發後地價或房價上漲，致開發前參與經濟弱勢者其權利價值，不能達開發後設定參與分配最低參與門檻，被迫領取現金，離開長久居住地，不能共享開發建設增值利益。當經濟弱勢者逐漸離開整體開發區位，留下來是經濟優勢者，獨享社會不公不義創造利益。如文林苑事件。
4.都市平面擴張現象，造成長期都市經營成本一直增加。
六、區段徵收抵價地分配
(一)路線價
1.是設定在路線上的標準地塊的單位地價
2.路線價的求取通常是在同一路線價區段內選擇若幹標準地塊作樣本，然後用市場比較法、預其收益還原法等具體評估方法，分別求出各樣本的單位地價，並把各樣本的單位地價算術平均(或取眾數)，最終得出路線價。
(二)土地使用分區管制(發展權密度)
土地發展強度：容積率愈高地價相對會愈高。
(三)土地使用分區管制(容許使用)
(四)容積移轉接受基地及接受量體
(五)抵價地個別條件(地理位置+個別條件)
(六)公法獎勵及限制
以增額容積籌措重大公共建設財源運作要點
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