一、主題：不動產和贈與稅節稅規劃
二、主講人：黃朝福 會計師
會議內容:
一、不動產贈與的稅務問題
(一)三角移轉
1.配偶相互贈與之財產、父母於子女婚嫁時所贈與之財物，總金額不超過一百萬元，不計入贈與總額(遺產及贈與稅法第20條)。
2.本案例甲欲就980萬之土地及房屋假借買賣之名義，行贈與之實，將土地及房屋移轉至乙君名下。甲通過每年每人的贈與稅免稅額220萬免稅額及婚嫁贈與100萬之方式，乙就所剩差額660萬，向丁借貸。甲再贈與440萬給其妻，再由妻子贈與乙陸續贈與440萬，甲在第2年又再贈與220萬，乙隨其將660萬還給丁。這個買賣流程很快，只要有資金回流的情形，就會被認定買賣是假的，此為查稅之重點。
3.另外，除補徵稅款、處以罰鍰以外，如果故意逃漏稅之情形，還有刑事責任，教唆或幫助犯亦有刑事責任。
4.如果不要向贈與人購買建地，而向第三人購買建地就不會有資金回流問題之產生。
5. 依財政部相關函釋規定，所謂婚嫁贈與的期間是指結婚登記的前後六個月內的贈與，非於該段期間所為之贈與，就視為一般的贈與。
(二)公共設保留地避稅態樣
1.先贈與子女公共設施保留地，再以現金買回
2.先贈與子女公共設施保留地，再以建地與之交換
3.先贈與子女公共設施保留地之大部持分及建地之極小部分持分，再經由共有土地分割，使其子女取得整筆建地應稅財產財產
案例3:假藉共有土地分割移轉應稅土地
4.先贈與子女公共設施保留地，旋即由子女售於第三人，將所取得售地款再向向贈與人購買建地
(1)案例2：假藉免稅土地取巧安排移轉其他應稅財產
(2)贈與人贈與免徵贈與稅之公共設施保留地予子女後，子女旋即售於第三人，並將所取得售地款向贈與人購買建地，使其子女取得整筆建地(建地買受人與公共設施保留地受贈人完全相同)，其實質與直接贈與建地並無不同，應就實質贈與移轉之財產課徵贈與稅。
5.公共設施保留地—容積移轉
(1)贈與人贈與免徵贈與稅之公共設施保留地予子女，其子女轉贈地方政府取得可移轉之容積後，贈與人再以本人為負責人之建設公司與其子女所取得之可移轉容積合建的贈與模式，均應按子女獲配的售屋款對贈與人課徵贈與稅。
(2) 財政部於98年7月3日發布行政命令(財政部98/07/03台財稅字第09800237380號函)，規定類此藉由公共設施保留地捐贈地方政府以取得可移轉容積之特性，逐步安排而達成無償移轉應稅財產予子女之規避稅負行為，依據實質課稅原則，應視同贈與人自始即是贈與合建後之房地產給子女，而非免稅的公共設施保留地，應就實質贈與移轉之財產課徵贈與稅。
(3) 公共設施保留地贈與子女，雖免課贈與稅，惟如利用捐贈地方政府以取得可移轉容積之特性，逐步安排轉而達成無償移轉應稅財產之實際目的，除遺產及贈與稅法第4條第2項規定補稅外並將依同法第44條規定處罰。
6.墊高前次移轉現值–土地增值稅
(1)公共設施保留地尚未被徵收前之移轉，免徵土地增值稅，日後被徵收時，亦免徵土地增值稅。
(2) 共有物之原物分割，只是將所有權之型態由共有變為單獨所有，將應有部分變為特定部分，故未符土地稅法第28條所定「移轉」之要件，不屬土地增值稅課徵標的。
(3)應課徵土地增值稅之土地與不課徵土地增值稅之用地先移轉為共有後，再辦理共有物分割，藉共有物分割改算地價原則，提高應稅土地前次移轉現值降低土地漲價數額，造成土地並無漲價之外觀，以規避該應稅土地出售時應課徵之土地增值稅。
(4)財政部93/08/11台財稅字第09304539730號令示：為補救利用應稅與免徵或不課徵土地辦理共有物分割逃漏之土地增值稅，財政部上開令示規定應依實質課稅原則課徵。即原持有應稅土地之土地所有權人，利用應稅土地與免徵或不課徵土地增值稅之土地，取巧安排形成共有關係，經分割後再移轉應稅土地者，無論再移轉時之納稅義務人是否為原所有權人名義，依實質課稅原則及土地稅法第28條、第31條規定，該土地於分割後再移轉時，應以其分割前之原規定地價或前次移轉現值為原地價，計算漲價總數額課徵土地增值稅。
(5)故因其持分實際上不合乎常理(如：持分為萬分之97)，出賣人將土地出售於第三人，會被課土地增值稅。
二、不動產贈與的稅概念
(一)贈與稅之客體
1.經常居住中華民國境內之中華民國國民(屬人主義)：境內或境外之財產為贈與者，皆須課徵贈與稅。
2.經常居住中華民國境外之中華民國國民，及非中華民國國民(屬地主義)：就境內之財產為贈與者，課徵贈與稅。
(1)稱「經常居住中華民國境內」係指下列情形之一：
Ⅰ死亡事實或贈與行為發生前二年內，在中華民國境內有住所者。
Ⅱ在中華民國境內無住所而有居所，且在死亡事實或贈與行為發生前二年 內，在中華民國境內居留時間合計逾三百六十五天者；但受中華民國政府聘請從事工作，在中華民國境內有特定居留期限者，不在此限。
(2)本法稱「經常居住中華民國境外」，係指不合前項經常居住中華民國境內規定者而言。(施13)
3.溯及效力
視同居住者：死亡事實或贈與行為發生前2年內，被繼承人或贈與人自願喪失中華民國國籍者，仍應依本法課徵贈與稅。
(二)課徵之對象
1.原則：贈與人為納稅義務人。
他益信託則為委託人。
2.例外則以受贈人為納稅義務人，若受贈人有2人以上者，應按受贈財產之價值比例，依遺產及贈與稅法規定計算之應納稅額負納稅義務。
3.贈與要符合民法第406條之規定，他方須為允受之意思表示。
4.小孩在國外，父母將自己資產贈與給小孩，當時由父母來辦理(事實上小孩並不知情)，若國稅局來追此贈與稅之問題時，小孩是否可以主張，當時人在國外，不知道父母將其資產贈與予我，沒有允受之意思表示。在稅務訴訟上會出現舉證的問題，稅務訴訟上有一協力義務，不管你人有國內或國外，行政法院認為你對自己財產有管理之注意義務，這種移轉之資料也可以自己取得，故這種抗辯之無效的。
(三)贈與範圍
1.不涉及贈與
(1)繼承權之拋棄
(2)協議繼承
(3)遺贈
(4)贍養費
2.視同贈與(遺產及贈與稅法第五條)
(1)在請求權時效內無償免除或承擔債務者，其免除或承擔之債務。
(2)以顯著不相當之代價，讓與財產、免除或承擔債務者，其差額部分。
(3)以自己之資金，無償為他人購置財產者，其資金。但該財產為不動產者，其不動產。
Ⅰ.稅捐稽徵機關應在客觀上先查得明顯事證才能加以課稅(舉證責任)。
(4)因顯著不相當之代價，出資為他人購置財產者，其出資與代價之差額部分。
Ⅰ.稅捐稽徵機關應在客觀上先查得明顯事證才能加以課稅(舉證責任)。
(5)限制行為能力人或無行為能力人所購置之財產，視為法定代理人或監護人之贈與。但能證明支付之款項屬於購買人所有者，不在此限。
Ⅰ.納稅義務人能提出支付價款之確實證明者，不在此限(舉證責任)。
Ⅱ.置產應檢附之資料來源：
A.以前受贈之資金或財產：如果拿來做其他運用，也要將其證明留下。
B.繼承
C.勞力所得或原有、特有財產孳息
(6)二親等以內親屬間財產之買賣。但能提出已支付價款之確實證明，且該已支付之價款非由出賣人貸與或提供擔保向他人借得者，不在此限。
Ⅰ.納稅義務人能提出支付價款之確實證明者，不在此限(舉證責任)。
Ⅱ.檢附客觀性「資金流程」證明、檢附買受人「付款能力」證明。
Ⅲ.檢附未償還債務餘額證明
4.贈與財產價值之認定與計算
(1)贈與財產價值之計算，以贈與人贈與時之時價為準；所稱時價，土地以公告土地現值或評定標準價格為準；房屋以評定標準價格為準。
(2)凡已在證券交易所上市（以下稱上市）或證券商營業處所買賣（以下稱上櫃）之有價證券，依繼承開始日或贈與日該項證券之收盤價估定之。
(3)未上市或上櫃之股份有限公司股票，應以贈與日該公司之資產淨值估定之。
(4)債權之估價，以其債權額為其價額。其有約定利息者，應加計至贈與行為發生日止已經過期間之利息額。
(5)其他各類有財產價值之權利之估價請參照遺產及贈與稅法施行細則有關規定。
5.申報時間
(1)贈與人在一年內贈與他人之財產總值超過贈與稅免稅額時，應於超過 免稅額之贈與行為發生後30日內，向主管稽徵機關依本法規定辦理贈與稅。
(2)1年內：按歷年制計算；30日內：以契約訂立之日為準。
(3)視同贈與：於稽徵機關調查後認為應依贈與論者，應發10日函 輔導申報，申報期限為收到通知次日起算10日，該10日為不變期間。（760506台財稅第7571716號函）
(4)若非現金，如為股票、持分的話，即使沒有超過220萬，亦應先向國稅局辦理贈與稅申報。以股票為贈與時，贈與人應先向國稅局辦理贈與稅申報，於取得稽徵機關核發之贈與稅繳清證明書，或核定免稅證明書，或同意移轉證明書，辦理股票過戶之機構才會准予過戶。
三、不動產贈與方式與稅務規劃(建議還是要長期規劃)
(一)二親等內親屬間不動產之移轉
1.父母將其名下所有之不動產「贈與」子女
2.由父母「出資」為子女向他人購買不動產贈與財產標的為不動產，按公告現值核算贈與稅，非按實際買賣價額核算。
3.未方年子女以其「自有資金」向他人購買不動產
(二)配偶相互贈與不動產之移轉
(三)善用子女婚嫁贈與及每年220萬元的免稅額度來做節稅規劃
(四)利用「附有負擔之贈與」來做節稅規劃
1.意義：贈與附有負擔者，由受贈人負擔部分得自贈與額中扣除（遺21）。
2.所謂「負擔」，以具有財產價值，業經履行或能確保其履行，且扣除之負擔，以不超過該負擔贈與財產之價值為限（遺施13）。
3.具有財產價值者，包括贈與財產本身未繳納之稅捐、未償還貸款。
4.附有負擔應於契約書中約定，訂立契約時未約定，塵於嗣後補約定，不得僅由納稅義務人於贈與申報單方面主張。
5.受贈人一定會履行所約定之負擔，受贈人須提供其償債能力證明。贈與之房子尚有貸款，而受贈人也能證明有足夠能力能負擔此貸款時，此貸款總額可自計算贈與稅時之贈與總額扣除。
(5)負擔內容如約定係向贈與人以外之人為給付，得認係間接贈與者， 不得主張扣除。
(6)雙方當事人訂立之財產移轉契約，以訂立「贈與契約」為限。
(五)農地得免徵贈與稅
(六)公設保留地免徵贈與稅
四、其他
財政部901107台財稅第900457029號
1.〈土地市價低於公告現值，按市價出售免課贈與稅〉
土地買賣成交價低於公告土地現值，如納稅義務人能提供附近相同或類似用地於相當期間內之買賣價格、法院拍定價格或其他客觀資料， 證明市價確實低於公告土地現值，且其成交價與市價相當者，免依遺產及贈與稅法第5條第2 款規定課徵贈與稅。
2. 不動產贈與經和解、調解、判決撤銷回復所有權者，仍需查明贈與人
依法確有撤銷權後，始可退還贈與稅(1)
(1)財政部表示，贈與不動產，已繳清贈與稅並完成移轉登記者，參照該部七十八年五月二十九日台財稅第七八０一三九七二二號函釋，原則上應不准撤回贈與稅申報， 惟贈與人如有法定之撤銷權，例如民法第八十八條、第九十二條、第四百十二條、第四百十六條等，於取具法院確定判決或與確定判決有同一效力之法院和解筆錄、法院調解筆錄、鄉鎮市調解委員會調解書等，並據以塗銷移轉登記回復所有權後，申請撤回贈與稅申報及退稅者，除有撤銷權之事實業經法院調查認定可據以退稅外，稽徵機關仍應就其是否有撤銷權之事實本諸職權調查認定，於就當事人提出之證據查證屬實後，始准予退稅。
(2)財政部指出，我國有關財產權之民事訴訟係採當事人進行主義，故當事人取具之法院確定判決，應視判決內容決定應否再調查事證，如判決理由書已載明雙方之攻擊 防禦方法且主張之證據業經法院調查認定者，則法院認定之事實，除有其他事證外，稽徵機關原則上應予尊重；如係認諾判決或對他造主張之事實為自認者，因被告認諾（即承認原告之訴為有理由）後，法院並不調查原告有無此項權利，即以認諾為基礎，認原告之訴為有理由，判決被告敗訴，又經他造自認之事實，主張事實之當事人就該事實無庸舉證，法院應據為認定事實及裁判之基礎，不必另行調查證據認定該自認之事實是否與真正之事實相符，故判決如有認諾或自認之情事者，稽徵 機關仍應本諸職權再調查事證。至其取具法院和解筆錄、法院調解筆錄、鄉鎮市調解委員會調解書者，因事實並未經法院調查認定，故稽徵機關亦應本諸職權調查認定。
(3)所有權人解除原買賣契約，如屬合意解除者仍需繳納特種貨物及勞務稅，財政部中區國稅局表示，所有權人銷售持有2年內之不動產，於辦竣產權移轉登記後，解除買賣契約並取回原銷售之不動產，如屬合意解除者，仍需繳納特種貨物及勞務稅。
3. 房屋、土地售價比不宜偏離行情
(1)申報財產交易所得時，應將賣屋總價區分為「土地」與「房屋」2部分，且兩者比例不可過於離譜。
(2)所得稅法第4 條第1 項第16款規定，個人及營利事業出售土地，其交易之所得免納所得稅，係指土地所有權人出售其所有之土地而言。
(3)由於土地所得屬於免稅，房屋交易所得必須繳稅，若將過高的賣屋所得比例編在土地所上，賣屋所得比例則是低到離譜，即使在契約上註記，國稅局通常會加以稽查，如經查證為納稅義務人謊報，明顯偏離市場行情，將要求納稅義務人直接補稅。
(4) 兩者間的比例，通常依據房屋評定現值和土地公告現值兩者的比例計算。
4.依據土地稅第28條之2規定，配偶相互贈與之土地，得申請不課徵土地增值稅。但於再移轉第三人時，以該土地第一次贈與前之原規定地價或前次移轉現值為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅。也就是說，配偶相互贈與土地可選擇土地增值稅由納稅義務人(受贈人)立即繳納；或申請不課徵土地增值稅，等下次移轉給第三人時，再由當時之納稅義務人繳納。如果選擇不課徵土地增值稅，將來該筆土地再移轉給第三人時，係以該筆土地辦理夫妻贈與前之原規定地價或前次移轉現值為原地價計算漲價總數額，而不是以夫妻贈與時之公告現值作為原地價課徵土地增值稅。