法律研究意見：私法人借名登記耕地之契約效力（甲→乙→丙三段式借名登記）
製作單位：謝秉錡律師事務所（謝秉錡律師、劉靜芬律師、何博彥律師、林育正律師、陳儒學習律師）
關鍵字：農業發展條例§33｜私法人不得承受耕地｜借名登記｜脫法行為｜民法§71
一、問題提出
本件具體事實為：甲公司（私法人）向第三人購買農地，原係供作廠房使用，因私法人不得承受耕地，先借名登記於乙名下（下稱「第一段借名登記」）；嗣廠房拆除，甲公司再要求乙將土地移轉登記予丙，成立甲、丙間之借名登記（下稱「第二段借名登記」）。
本件爭點有三：
- 第一段甲、乙間借名登記契約是否無效？
- 第二段甲、丙間借名登記契約，是否因第一段契約無效而「連帶無效」？抑或應獨立判斷其效力？結論上是否仍屬無效？
- 廠房拆除之事實，是否使契約轉為有效？
二、相關法律規定
（一）農業發展條例第 33 條前段（現行法，經查證）
私法人不得承受耕地。但符合第三十四條規定之農民團體、農業企業機構或農業試驗研究機構經取得許可者，不在此限。
（二）農業發展條例第 3 條第 11 款（耕地之定義，經查證）
耕地：指依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地。
（三）農業發展條例第 34 條（例外許可，經查證）
農民團體、農業企業機構或農業試驗研究機構，其符合技術密集或資本密集之類目及標準者，經申請許可後，始得承受耕地。
（四）民法第 71 條（經查證）
法律行為，違反強制或禁止之規定者，無效。但其規定並不以之為無效者，不在此限。
（五）民法第 113 條（經查證）
無效法律行為之當事人，於行為當時知其無效，或可得而知者，應負回復原狀或損害賠償之責任。
（六）修正前土地法第 30 條（歷史沿革）
89 年 1 月 26 日修正公布刪除前之土地法第 30 條第 1 項規定：「私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限。」89 年 1 月 26 日新增農業發展條例第 33 條前段後，私法人承受耕地之限制即由該條承接。
📌 說明：本件甲公司行為時若係於 89 年 1 月 26 日以前，適用修正前土地法第 30 條（自耕能力限制）；若係於其後，適用農業發展條例第 33 條（私法人不得承受耕地）。二者均屬強制規定，借名登記規避之效果相同（脫法行為無效），此經下列實務見解確認。
三、實務見解分析
（一）第一段借名登記契約：屬脫法行為，依民法第 71 條無效
最高法院 97 年度台上字第 879 號民事判決（97 年 4 月 29 日，返還信託物事件，最高法院維持高院見解，上訴駁回）
本案事實與本件高度雷同：金恩股份有限公司（私法人）為興建工廠，購買地目為田之農地，借用有自耕能力之自然人名義登記，並在該地上興建廠房。最高法院明確表示：
「…此為上訴人主張之事實，顯係以迂迴方法逃避土地法第三十條第一項禁止規定，且自始由該公司占有興建廠房，不論金恩公司係以信託或借名登記為之，當時係以不正當方式規避強制規定之脫法行為，應屬無效。」
「無效之法律行為，係自始、當然、絕對無效，不能因嗣後土地法之修正，取消農地承受人之資格限制，而認為有效。」
臺灣高雄地方法院 106 年度重訴字第 21 號民事判決（107 年 1 月 17 日，所有權移轉登記事件，土地部分駁回）
施柏宇工業股份有限公司（私法人）購買農地借名登記於股東配偶名下，嗣終止借名關係請求移轉。法院採最高法院 97 年度台上字第 879 號、104 年度台上字第 65 號判決意旨：
「上開規定旨在防止非農民承受農地，造成土地非供農業使用之情形。再依農業發展條例第 33 條前段規定，私法人不得承受耕地。若私法人將耕地借名登記於與有自耕能力之自然人名下，而規避上開規定之適用，自屬脫法行為，該借名登記契約應屬無效。」
小結：第一段甲、乙間借名登記契約，因甲公司為私法人，不得承受耕地，卻借乙名義登記並實質保有、使用土地，構成規避強制規定之脫法行為，依民法第 71 條本文應屬無效，且為自始、當然、確定無效。
（二）第二段甲、丙間借名登記契約：效力獨立判斷，但本身仍屬無效
1. 法律行為效力應各自獨立判斷
契約效力之審查，原則上應就各契約自身之內容、目的及有無違反強制規定獨立為之。第一段契約無效，不當然使第二段契約隨之無效；惟若第二段契約自身違反強制規定，仍應獨立評價為無效。
2. 本案第二段契約實質上仍係規避同一強制規定之脫法行為——直接實務見解
（1）臺灣高等法院高雄分院 106 年度重上字第 62 號民事判決（106 年 11 月 15 日，★與本案事實最相似）＋最高法院 108 年度台上字第 2246 號民事判決（109 年 3 月 11 日，維持二審，上訴駁回）
三英鋼鐵股份有限公司（私法人）為廠房用地購買耕地，借名登記於李金蓮名下；終止借名契約後，將返還請求權讓與自然人股東吳昇鴻、吳上旻，請求移轉登記。高雄分院認定：
「被上訴人僅係三英公司向上訴人為終止借名登記契約意思表示後，另覓之出名登記人，兩造亦不爭執被上訴人與三英公司間同為借名登記關係…依前揭說明，被上訴人與三英公司間就系爭土地另為借名登記之約定，亦非有效。」
「三英公司若尚得依此約定隨時請求上訴人返還，或移轉登記予三英公司指定之被上訴人，明顯係欲藉此迂迴方式規避三英公司不得承受農地之規定，自同屬脫法行為，而為無效。」
最高法院 108 年度台上字第 2246 號判決維持上開見解，並就無效後之法律效果闡明：
「三英公司未取得系爭土地所有權，被上訴人應回復之原狀，係塗銷受讓系爭土地之移轉登記，回復為謝黃錦美所有，三英公司不得請求被上訴人將系爭土地移轉登記以為返還。」
此為「更換出名登記人仍屬無效」之最直接權威依據：借名人與原出名人間契約無效後，縱另覓自然人（含原自然人股東）為新出名人，就同一耕地再成立借名登記，仍因規避同一強制規定而無效。
（2）臺灣高雄地方法院 106 年度重訴字第 21 號民事判決（同前）
「…原告請求將系爭土地移轉返還予其指定之第三人，更無異再次迂迴規避禁止規定，自屬於法不合。」
（3）臺灣高等法院臺中分院 95 年度上更(一)字第 17 號民事判決（95 年 6 月 27 日，土地所有權移轉登記等事件，上訴及追加之訴均駁回）
得營砂石實業有限公司（私法人）購買農地供砂石場使用，借名登記於股東配偶名下，終止後請求移轉登記予指定之登記名義人（股東）。法院認定：
「上訴人主張系爭土地係伊向羅鴻源購買，買賣關係存於伊與羅鴻源間及伊與被上訴人間另存有借名登記契約存在等事實縱然屬實，上開買賣契約或借名登記，依上說明均屬無效，則上訴人以伊已終止借名登記契約，本於終止借名契約之法律關係，先位聲明請求被上訴人應將系爭土地所有權全部移轉登記與上訴人指定之登記名義人乙○○名下即屬無據，不應准許，應予駁回。」
（4）臺灣高等法院臺南分院 104 年度重上字第 51 號民事判決（105 年 3 月 8 日，一部勝訴一部敗訴，★最細緻之區分見解）
善化實業股份有限公司（私法人）將土地借名登記於胡萬來名下，胡萬來死亡後，改借名登記於其繼承人胡田梅桂、胡晋嘉名下（即更換出名登記人），請求移轉登記予指定之人。法院就耕地部分認定：
「上訴人將上開耕地之土地，借名登記於胡萬來名下，因胡萬來死亡，由被上訴人繼承，上訴人再借名登記於被上訴人名下，所為約定，仍屬脫法行為而無效…上訴人另依不當得利法律關係，請求移轉登記，亦係規避法律規定之行為，自不因上訴人改用不同法律請求依據，而導致不同結論。」
3. 第一段無效後，甲公司自始未取得權利，無從合法指示乙移轉予丙
第一段借名登記契約既自始、當然、確定無效，依民法第 113 條，甲公司僅得請求回復原狀（塗銷登記回復為原出賣人名義），並未取得系爭土地所有權，自無從本於無效契約指示乙將土地移轉予丙（最高法院 108 年度台上字第 2246 號判決意旨）。
（三）廠房拆除之事實：不影響甲、丙間契約無效之認定
1. 「耕地」之認定以使用分區／使用地類別為準，非以地上物為斷
依農業發展條例第 3 條第 11 款，耕地係指「依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地」。土地是否為耕地，取決於區域計畫之使用分區與使用地類別，而非地上有無廠房。廠房拆除僅改變「農地農用」之事實狀態，不改變土地之法律定位。
2. 無效不因事後狀態變更而補正
最高法院 97 年度台上字第 879 號：「無效之法律行為，係自始、當然、絕對無效，不能因嗣後土地法之修正，取消農地承受人之資格限制，而認為有效。」
臺灣高等法院臺南分院 104 年度重上字第 51 號：「自不因舊土地法第 30 條嗣經刪除而轉為有效。」
同理，第一段契約既已無效，不能因事後廠房拆除或更換出名登記人而補正；甲、丙間借名登記之脫法本質，不因廠房拆除而改變。農發條例第 33 條之規範核心在於私法人不得承受耕地之身分限制，非僅在防止農地非農用；縱土地嗣後恢復農用，甲公司仍為私法人，仍不得承受耕地。
3. 例外情形之提醒（重要）
依臺灣高等法院臺南分院 104 年度重上字第 51 號判決，該案中「地目為水，並非耕地」之土地部分，法院准許移轉登記予指定之人：
「附表二編號2、5、6、8、9、10、11、12、15、16所示土地，雖地目為水，然並非耕地…自不受上開修正前土地法第 30 條自耕能力或農業發展條例第 33 條之限制…上訴人主張終止借名登記關係，請求被上訴人胡晋嘉將上開土地移轉登記予上訴人依附表二所指定之人，自屬有據，應予准許。」
故若系爭土地經都市計畫或非都市土地使用管制之法定程序變更為非耕地（如變更為建地、工業區或非農牧用地），則甲、丙間借名登記契約即不受農發條例第 33 條限制，可能回復有效。 惟單純拆除廠房並未變更土地之使用分區／使用地類別，不生此一效果。
四、爭點分析（綜合判斷）
爭點一：第一段甲、乙間借名登記契約是否無效？
結論：無效。 甲公司為私法人，不得承受耕地，卻借乙名義登記並供作廠房使用，構成以迂迴方法規避強制規定之脫法行為（最高法院 97 年度台上字第 879 號判決；高雄地院 106 年度重訴字第 21 號判決），依民法第 71 條本文無效，且為自始、當然、確定無效（縱當事人承認亦不能使其生效）。
爭點二：第二段甲、丙間借名登記契約之效力？
結論：仍屬無效，但其無效原因係「契約自身違反強制規定而獨立無效」，非「被前契約連帶傳染」。
- 法律行為效力應各自獨立判斷，不能僅因第一段契約無效即逕認第二段當然無效；
- 惟甲、丙間借名登記之實質目的，仍係使不得承受耕地之甲公司藉丙名義繼續實質保有耕地，以迂迴方式達成農發條例第 33 條前段所禁止之相同效果，其自身即屬獨立之脫法行為而無效（高雄分院 106 年度重上字第 62 號判決、最高法院 108 年度台上字第 2246 號判決、高雄地院 106 年度重訴字第 21 號判決、臺中高分院 95 年度上更(一)字第 17 號判決、臺南高分院 104 年度重上字第 51 號判決）；
- 僅更換出名登記人（乙→丙），無法改變脫法行為之本質。
爭點三：廠房拆除是否使契約轉為有效？
結論：不影響。 耕地之認定以使用分區／使用地類別為準（農發條例第 3 條第 11 款），非以地上物為斷；無效之法律行為不因事後狀態變更（法律修正、廠房拆除、更換出名人）而補正（最高法院 97 年度台上字第 879 號判決）。除非系爭土地已依法定程序變更為非耕地，始不受農發條例第 33 條限制（臺南高分院 104 年度重上字第 51 號判決反面意旨）。
五、結論與建議
（一）結論
- 第一段甲、乙間借名登記契約無效：甲公司以迂迴方式規避「私法人不得承受耕地」之強制規定，屬脫法行為，依民法第 71 條本文無效（自始、當然、確定無效）。
- 第二段甲、丙間借名登記契約仍屬無效：非因第一段無效而「連帶無效」，而係其自身仍以迂迴方式達成同一禁止效果，獨立構成脫法行為而無效。
- 廠房拆除不影響無效認定：限制之重點在於私法人承受耕地之身分限制（依使用分區／使用地類別認定耕地），而非地上有無廠房；惟若土地已依法定程序變更為非耕地，則結論不同。
（二）法律效果與實務建議
| 面向 | 分析與建議 |
|---|---|
| 甲公司之請求權 | 契約無效後，甲公司僅得依民法第 113 條請求回復原狀（塗銷登記回復為原出賣人名義），不得請求移轉登記予自己或指定之人（最高法院 108 年度台上字第 2246 號判決）。 |
| 換請求權基礎之可行性 | 依不當得利（民法第 179 條）請求移轉登記，仍屬規避法律規定之行為，不因改用不同請求依據而異其結論（臺南高分院 104 年度重上字第 51 號判決）。且出名人另有民法第 180 條第 4 款不法原因給付、第 125 條十五年消滅時效等抗辯空間（參工作空間知識庫《農地借名登記無效後之不當得利返還》）。 |
| 出名人（乙、丙）之風險 | 出名登記人仍為登記名義人，須負擔地價稅等稅負，並對外承受土地相關債務風險；丙明知係為規避甲不得承受耕地而借名，法律上並無實質保障，建議儘速協商依民法第 113 條塗銷回復原狀。 |
| 合法取得耕地之途徑 | ①甲公司依農業發展條例第 34 條申請「農民團體、農業企業機構或農業試驗研究機構」承受耕地許可；②由具承受資格之自然人（如自然人股東）自行購買並實質支配；③改以租賃、設定地上權等方式使用土地。 |
| 訴訟策略提示 | 若本件已涉訟（如甲公司對丙提起移轉登記之訴），甲公司敗訴風險極高；反之，若係出名人乙、丙之利害關係人擬終結此借名安排，應以「塗銷登記回復原狀」為正確訴之聲明。 |
六、援引判決列表
| 編號 | 裁判字號 | 法院 | 裁判日期 | 案由 | 裁判結果 | 本件引用重點 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 最高法院 108 年度台上字第 2246 號 | 最高法院 | 109-03-11 | 請求所有權移轉登記 | 上訴駁回（維持二審見解） | 更換出名人仍無效；無效後僅得塗銷回復原狀 |
| 2 | 臺灣高等法院高雄分院 106 年度重上字第 62 號 | 臺灣高等法院高雄分院 | 106-11-15 | 所有權移轉登記 | 原判決廢棄，改判駁回 | 「另覓之出名登記人」之第二段借名登記無效 |
| 3 | 最高法院 97 年度台上字第 879 號 | 最高法院 | 97-04-29 | 返還信託物 | 上訴駁回 | 私法人借名農地興建廠房＝脫法行為無效；不因法律修正而補正 |
| 4 | 臺灣高雄地方法院 106 年度重訴字第 21 號 | 臺灣高雄地方法院 | 107-01-17 | 所有權移轉登記 | 土地部分駁回（建物部分勝訴） | 請求移轉予指定第三人＝再次迂迴規避，於法不合 |
| 5 | 臺灣高等法院臺中分院 95 年度上更(一)字第 17 號 | 臺灣高等法院臺中分院 | 95-06-27 | 土地所有權移轉登記等 | 上訴及追加之訴均駁回 | 買賣契約或借名登記均無效，請求移轉予指定登記名義人無據 |
| 6 | 臺灣高等法院臺南分院 104 年度重上字第 51 號 | 臺灣高等法院臺南分院 | 105-03-08 | 土地所有權移轉登記 | 一部勝訴、一部敗訴 | 耕地部分更換出名人仍無效；非耕地部分准許移轉（例外） |
| 7 | 最高法院 105 年度台上字第 1852 號 | 最高法院 | 105-10-27 | 請求土地所有權移轉登記等 | 原判決廢棄發回 | 脫法行為定義之判決意旨（經高雄分院 106 重上 62 轉引） |
| 8 | 最高法院 98 年度台上字第 76 號／990 號 | 最高法院 | — | 借名登記定義 | — | 借名登記契約之定義與效力判斷基準 |
七、核實紀錄（依「法律資料庫整合查詢」專案引用核實規則）
| 原始引用（TaiLexi 文件） | 核實結果 | 補正事項 |
|---|---|---|
| 最高法院 108 年度台上字第 2246 號 | ✅ 存在（最高法院民事判決） | 引用文字與判決原文相符；該見解原審為高雄分院 106 重上 62，最高法院予以維持 |
| 最高法院 97 年度台上字第 879 號 | ✅ 存在（最高法院民事判決） | 引用文字與判決原文相符 |
| 106 年度重上字第 62 號 | ✅ 存在 | 補正為「臺灣高等法院高雄分院」106 年度重上字第 62 號（原文件未標明法院層級） |
| 106 年度重訴字第 21 號 | ✅ 存在 | 補正為「臺灣高雄地方法院」106 年度重訴字第 21 號（原文件未標明法院層級） |
| 95 年度上更(一)字第 17 號 | ✅ 存在 | 補正為「臺灣高等法院臺中分院」95 年度上更(一)字第 17 號（原文件未標明法院層級） |
| 法條（農發條例§33、民法§71、§113） | ✅ 與現行法條文一致 | — |