農地變更非農地移轉所有權之土增稅問題

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我們今天討論的法律問題是農地變更為非農地

移轉所有權的時候土地增值稅應該要如何處理呢

我們的案例事實

有一個地主在民國64年買入了一個農地

這個農地在77年因為地方政府

發布都市計畫變更為機關用地

而且要求用徵收購買的方式來取得

民國91年的時候進行都市計畫通盤檢討改為住宅用地

以區段徵收的方式來進行開發

地方政府在民國104年發布細部計畫

但是在民國105年的時候地方政府向內政部請求

改以市地重劃的方式來開發但是內政部不同意

我們把這樣的一個案例事實用圖表的方式來解釋

大概就是在64年的時候買了農地而77年變更為機關用地當時在都市計畫有表示用徵收購買的方式來取得

主要計畫在進行通盤檢討的時候是在民國91年

變更為住宅用地

在105年地方政府希望用市地重劃的方式來開發這個地區

但是內政部不同意,內政部認為應該要用區段徵收的方式來開發

地主在108年的時候把農地賣出去

我們的問題就是在108年的時候地主將農地賣出

應不應該被課徵土地增值稅

這樣的一個爭議問題主要是如果農地變更為

非農地以後再移轉所有權的時候會不會被課徵土地增值稅呢

我們先來看法律的規定

根據農發條例第38條之1有規定

農業用地如果經過法律來變更為非農業用地

不管在什麼時候變更都必須要符合以下的兩個條件

而且必須要拿到農地作農業使用地證明書

才可以申請不課徵土地增值稅

第一個要件是如果完成了都市計畫的主要計畫但是細部計畫還沒有完成

這個時候因為土地沒有辦法根據

已經完成的都市計畫來進行用途使用是可以不用課徵土地增值稅的

第二個雖然已經發佈了都市計畫但是都市計畫書裡面有提到如果要實施都市計畫的市地重劃方法或者是區段徵收的方法

但是市地重劃的計劃和區段徵收的計畫都還沒有被公佈實施的時候

因為這個時候土地的整體開發能然沒有完成

所以沒有辦法按照整體開發後來做使用

這塊土地雖然變更為非農地但是還是在做農業使用是

可以不用課徵土地增值稅的

我們把它畫成一個表格來看也就是說當農地變更為非農地的時候

假如還沒有發佈細部計畫或者已經發佈了細部計畫但是

區段徵收和市地重劃都還沒有公告實施

這個時候是可以不用課徵土地增值稅的

我們再來看內政部和財政部的幾個行政解釋令

內政部的行政解釋令有提到如果本來是農業用地在61年經過都市計畫變更為河川用地而且賣出的時候也有拿到農地農用證明

農業用地變更為河川的的時候仍然屬於無法

建築的一個狀況

後來再變更為住宅區

因為細部計畫還是沒有完成所以這個時候應該是要考慮給予土地增值稅的減免

另外財政部有另外一個解釋令

也有表示如果農地變更為非農業用地後

不管變更幾次每一次的變更都必須要符合農業發展條例第38條之1第一款或第二款的規定的審查要件

才可以不用課徵土地增值稅

這樣的解釋令

我們來做一個說明也就是說農地變更為非農地

不管變更的幾次每次的變更都必須符合農業發展條例

第38條之1的規定

農業發展條例第38條之1

第一項第一款是指沒有發佈細部計畫

第二項是指雖然有發佈都市計畫但是市地重劃或者是

區段徵收的計畫都還沒有實施

就可以

免土地增值稅

我們回到我們的案例事實來看

在這個案例中的一次地變更是變更為機關用地

但是變更為機關用地的時候是沒有發佈細部計畫的這是符

農業發展條例第38條之1第1項的規定也就是沒有發佈細部計畫

我們再來看在這塊土地出賣的時候是108年

當時因為104年就有發佈細部計畫但是地方政府

很明顯並沒有實施區段徵收地公告計畫

因為地方政府向內政部申請改用市地重劃的方式來進行整體開發但

內政部並沒有同意這樣的一個

請求所以地方政府就只能回過頭來

先召開公聽會

在這樣的一個法律案件中

我們得到了一個結論就是第一次地變更是符合規定的也就是符合沒有細部計畫的規定

在第二次的變更中也是符合雖然有細部計畫但是區段徵收的實施計畫還沒沒有發布

所以這符合財政部的解釋令

在每一次的變更中都符合農業發展條例第38條之1

規定所以這一個案件地主是可以申請不課徵土地增值

#農業發展條例第38條之1

#農地農用證明

#不課徵土地增值稅

#農業用地變更為非農業用地

#已發布都市計畫的主要計畫但尚未發布細部計畫

#已發布細部計畫但尚未實施市地重劃或區段徵收公告

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