預定房屋及土地買賣契約書的法律性質

2024-05-19
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  • 預定房屋及土地買賣契約書的法律性質
  • 事實:
    • 甲與乙建設公司簽立預定房屋買賣契約，同時與地主丙簽立房屋坐落基地土地買賣契約。
    • 後乙建設公司房屋有瑕疵，且逾期完工。
    • 甲請求解約，起訴乙公司及丙應返還價金，且應給付違約金。
  • 爭議:
    • 預定房屋及土地買賣契約書在法律上定性為何?
    • 消費者可否請求建設公司與地主連帶賠償?
  • 預定房屋及土地買賣契約書定性
    • 臺灣桃園地⽅法院⺠事判決 108年度簡上字第283號
      • 系爭房屋契約和系爭土地契約中，都有約定附件視為合約的一部分，並且具有連帶不可分性，即任何一部分不履約都視同全部違約。這顯示了兩份契約之間存在聯立關係，需要共同履行。
      • 這涉及到「聯立契約」的概念。
    • 臺灣臺中地⽅法院⺠事判決111年度重訴字第755號
      • 原告與被告簽訂的預售屋買賣契約和土地預定買賣契約屬於聯立契約。
      • 這些契約具有聯立性質，並且在契約解除後，被告對於返還房地價款的債務應各自承擔全部給付義務，屬於不真正連帶債務。
    • 臺灣桃園地⽅法院⺠事判決 106年度訴字第207號
      • 爭房地合約中的條款明確規定了各個契約之間具有連帶不可分性，應共同履行，並且任何一部分不履約時視同全部違約，解除合約時視為全部解除。
      • 這些條款表明了房地合約之間存在著密切的關聯性，彼此之間相互依存，無法單獨存在或單獨履行。
    • 結論
      • 各法院見解均認為預售屋買賣契約和土地預定買賣契約屬於聯立契約。
      • 各個契約之間具有連帶不可分性，應共同履行。
  • 建設公司與地主是否連帶賠償?
    • 臺灣臺中地⽅法院⺠事判決111年度重訴字第755號
      • 買賣價金:
        • 建設公司及地主對於返還房地價款的債務應各自承擔全部給付義務，屬於不真正連帶債務。
      • 房屋瑕疵及房屋逾期完工違約責任:
        • 法院認為被告地主並無違約情形，因此即使系爭的兩份契約應一起履行或解除，被告蘇秀照在契約解除時應依法返還價款及法定利息，原告不能依契約要求違約金。
    • 臺灣桃園地⽅法院⺠事判決 106年度訴字第207號
      • 建設公司及地主應對原告應負房屋、⼟地契約所約定之全部給付義務，包括買賣價金及逾期完工違約金，建設公司違約，均可視為地主違約。
    • 臺灣桃園地⽅法院⺠事判決108年簡上字第283號
      • 如果數債務人具有同一目的，對債權人各負全部給付的義務，則稱為不真正連帶債務。
      • 消費者與建設公司、地主簽訂了房屋契約和土地契約，這兩份契約具有不可分離的依存關係，因此任何一方的違約都會被視為全部違約，需要共同承擔責任。

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