居間仲介契約成立的要件

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我們今天要討論的法律問題是
居間仲介契約成立的要件
討論這個法律問題主要在說明現在不動產仲介公司常常死
使用的委託銷售契約書在法律上面的性質是什麼呢
我們所提出的事實是
媽媽還有女兒
都想要
出售名下的土地
所以
女兒
就簽訂了出賣授權書給媽媽同意媽媽代理女兒
去簽訂買賣契約書
因此女兒以及媽媽老了
仲介公司有
母親擔任委託人與仲介公司簽訂的委託銷售契約書
在簽訂契約的時候女兒也在場
後來母親希望終止契約

仲介公司表示
母親以及女兒都必須負連帶違約終止責任
仲介公司這樣的主張有道理嗎
這是我們今天要討論的法律問題
在這一個案件中
我們把
啟英室
母親和女兒都

出售名下的土地
所以女兒就授權
母親代理
簽訂不動產買賣契約書
授權母親
來牽定
不動產買賣契約書後
母親擔任委託人與仲介公司簽訂委託銷售契約書
而且在簽訂契約書的時候女兒也在場但女兒沒有再委託
銷售契約書上面簽名現在發生爭議了
因為
母親希望終止委託銷售契約
但是仲介公司認為女兒和母親都不需要付違約責任
這就是我們整個的經過
在這裡要討論的第一個爭議點是
女兒在這邊應該要負擔違約責任嗎
我們民法第166條規定所謂的1藥事法
法律行為
也就是約定要式法律行為
契約當事人如果約定了契約
要用一定的方式來完成的話

這樣的方式還沒有完成之前契約是不會成立的
最高法院106年台上字第2803號裁定就有提到了
如果
契約的雙方對於買賣契約合意適用書面而且是簽
簽名的方式來做處理
也就是民法所謂的約定要式行為
那雙方還沒有簽訂書面的股份買賣契約就應該推定
買賣契約沒有成立
對於
這樣的一個實務見解我們可以來做一個了解也就是說雙方如果約
約定用書面簽名的方式來達成一定的契約條件
簽名並不是一個保全證據的行為而是為了讓契約成立的
行為
其中有一方沒有簽名就應該被認定買賣契約或者是
書面契約是不成立的
而不動產銷售委託契約對於契約的成立和變更
常見的條紋都會寫對於契約成立如果沒有經過委託人
還有仲介公司的經紀人法定代理人的簽章確認的話是不生法律效力
對於契約的變更如果沒有經過
委託人還有
仲介公司
書面同意簽章確認的話也不生法律效力
所以
台北地方法院92年訴字第4644號民事判決就有提到
到了
不動產經紀業在居間仲介的時候
必須跟客戶簽訂委託銷售契約書是一個鑰匙的契約
而根據這一個要式的契約如果同一個標的物委託期間屆滿
委託內容也
完畢後
假如當事人要再委託一次
同樣的事情給仲介公司也要在同樣在簽立一次完整的
契約書內容
不可以只是簽一張
內容變更合意書來作為雙方新契約的要事內容這樣子是不合
無法律規定的
根據這個判決的一個
說明我們就可以來理解一下
不動產委託銷售契約書
的一個法律效力他是屬於要式契約這個要式契約
約的契約書內容都是以書面的方式來做記載
如果同一個買賣的標的
在委託期間屆滿想要再次委託
就必須要再重新簽訂新的委託契約書
所以從這個案件我們可以得到一個結論
女兒從來沒有在委託銷售契約書上面簽章
委託銷售契約的效力也沒不會急於女兒
女兒只有同一媽媽代理簽訂買賣契約而已所以女兒
是不需要負法律責任的

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