一、問題提出
1、○○○經管坐落xx縣部分縣有土地出租予保證責任xx縣A農場（以下簡稱A農場），○○○於95年、96年間實地會勘，發現A農場承租之部分耕地有鋪設水泥、瀝青或搭蓋建物、堆置廢棄物或供作出入通道等非自任耕作情形，共計132筆，○○○爰於96年6月11日依據耕地三七五減租條例第16條規定，通知A農場耕地租約無效，租賃關係因而消滅，A農場因而併同個別場員就場員所耕種之耕地為標的，逐案提出主張確認租賃權關係存在之調解、調處、訴訟。
2、為減化租佃衝突，及避免調解及訴訟資源浪費，○○○前於97年12月12日函復○○○政府略以：「○○○與保證責任○○○BA農場暨其場員間有關租佃爭議，目前於法院審理中計有11案，該11案如經法院終審一致判決確認訟爭耕地之租賃關係存在於○○○與BA農場之間，…，則案等以外○○○所管坐落B鎮自任耕作之縣有耕地，○○○將比照該等終審判決結果認定雙方耕地租佃關係。」
3、○○○與A農場間耕地租約爭議11件訴訟案，最終1件經最高法院民事裁定駁回，判決○○○與保證責任xx縣BA農場依耕地三七五減租條例所定耕地租約之租賃關係存在，為節省人力、物力及時間，○○○續於98年8月26日函告○○○政府、B鎮公所及A農場，是除○○○於95年及96年間舉報未自任耕作之132筆耕地以外，其餘案等自任耕作耕地，○○○比照該等判決結果，審認雙方租賃關係應屬存在。
4、上開部分放租耕地因位於xx港特定區（市鎮中心）市地重劃區，○○○政府於96年6 月29日至96年7月30日止公告土地分配成果，惟因兩造繫訟，租賃關係尚未確定，11案既經判決確定，按市地重劃實施辦法第46條規定，○○○已於98年9月4日假xx縣C鎮公所邀集承租人協調清理，按平均地權條例第63條規定，需給予耕地承租人當期公告土地現值1/3之補償，估計約需新台幣11億5,000萬元，○○○受限於財政困難，若採分次補償，將造成先後受償之不公平情事，會中決議補償費於99年6月份以現金一次發放，惟A農場及C鎮部分承租戶不同意上開決議，對○○○應給付之地價補償費，向法院聲請支付命令，並訴請求償遲延利息。
二、本件所涉及的法律問題
綜觀本案例，所涉及的法律問題，計有下列數點，本企劃書即針對下列問題分述如下:
1.本件是否為耕地三七五減租條例之耕地租約?
2.本件如何適用平均地權條例?
3.爭議調解程序?
4.法律策略分析。
（一）、本件是否為耕地三七五滅租條例之耕地租約?
1.耕地租賃之定義:
耕地三七五減租條例第一條規定「耕地之租佃，依本條例之規定；本條例未規定者，依土地法及其他法律之規定。」，再依土地法一○六條規定「以自任耕作為目的，約定支付地租，使用他人之農地者，為耕地租用。前項所稱耕作，包括漁牧。」，則耕地租賃之定義應依土地法一○六條之規定，即除使用農地外，尚有作為漁牧使用。
2.實務見解:
最高法院民事判例及相關函釋，對此也多所著墨，爰說明如下:
（1）最高法院判例:
A.八十八年台上字第一號判例「按耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支付地租使用他人之農地者而言，土地法第一百零六條第一項定有明文，所稱農地，參照同條第二項之立法精神，應包括漁地及牧地在內。承租他人之非農、漁、牧地供耕作之用者，既非耕地租用，自無耕地三七五減租條例規定之適用。本院六十二年台上字第一六四七號及六十三年台上字第一五二九號判例應予變更，不再予援用。」(見附件一)，本則判例於民國 88 年 4 月 13 日經最高法院 88 年度第 3 次民事庭會議決議通過，並於 88 年 5 月 5 日由最高法院依據最高法院判例選編及變更實施要點第 9 點規定以(88) 台資字第 00277 號公告之。
（2） 行政函釋:
A.內政部台內地 字第 0920066118 號:「本案係民國三十八年訂定之租約，租賃土地標示計有二筆，「田」與「建」地目土地各一筆。嗣該田地目土地，業經終止租約在案，所餘建地目土地則迄今尚未終止或註銷租約，公所是否應主動辦理註銷租約乙案，請釋到部。案經本部邀集法務部 (請假) 、部分縣政府及后里鄉公所等有關機關會商獲致結論：「一、查本部八十九年九月十八日台 (八九) 內地字第八九一二五六四號函釋：『……因民眾與政府訂定者為耕地或養地租約，且約定作耕作或養殖使用，其迄今均依約使用者，基於信賴保護及誠信原則，類此情形一併考量認定屬於耕地租用之範圍。……』乙節，雖係對於公有土地耕地租用之認定，惟有關耕地租用之範圍於耕地三七五減租條例並無公有土地、私有土地之區別，故上開函釋於私有土地亦應有其適用。」(附件二)
4.本件屬耕地租約:
(1)由上開介紹可知，判斷是否可適用三七五減租條例，其必須先定性本件是否屬「耕忚」之定義，而「耕地」定義參酌相關法令及實務見解是指農地及漁地，養殖業均屬之。至於出租地是否屬公用地，非所問。
(2)然，因本件○○○與B農場間，業經法院判決，確認兩造間耕地租賃契約存在，是以本件適用三七五減租條例之耕地租約已無疑義。
(二)本件如何適用平均地權條例
1.按「出租之公、私有耕地因實施市地重劃致不能達到原租賃之目的者，由直轄市或縣 (市) 政府逕為註銷其租約並通知當事人。依前項規定註銷租約者，承租人得依左列規定請求或領取補償：
(1)重劃後分配土地者，承租人得向出租人請求按重劃計畫書公告當期該土地之公告土地現值三分之一之補償。
(2)重劃後未受分配土地者，其應領之補償地價，由出租人領取三分之二，承租人領取三分之一。」平均地權條例第六十三條法有明文，又市地重劃實施辦法第四十六條要求「重劃前訂有耕地租約之公﹑私有耕地，應於重劃土地分配結果公告確定後二個月內，依照本條例第六十三條暨其施行細則第八十九條及第九十條規定協調清理。」
2.本件，由於彰化政府屬出租人，xxA農場屬承租人，兩造間之部分放租耕地因位於xx港特定區（市鎮中心）市地重劃區，○○○政府於96年6 月29日至96年7月30日止公告土地分配成果。此已合致於平均地權條例第六十三條規定。是部分B農場承租人得向○○○請求補償金。
三、爭議處理流程:
(一)查「依本條例第六十三條第一項規定註銷耕地租約者，如承租人依同條第二項第一款規定向出租人請求補償發生爭議時，得申請直轄市或縣 (市) 主管機關協調，協調不成，由承租人向法院訴請出租人給付。」平均地權條例施行細則第九十條法有明文。
(二)本件由於○○○已於九十八年九月假C鎮公所調解，並作出決議，惟部分承租人無法同意。就此部分，雙方已踐行平均地權條例施行細則第九十條之規定。因部分承租人不同意決議內容，此形同協調不成立，可進入司法程序。
四、訴訟策略分析
(一)本件○○○預期可能造成損失:
1.依平均地權條例第六十三條規定，就補償金部分，承租人可請求三分之一，出租人可得三分之二。
2.就本件言，承租戶可向○○○請求補償金額三分之一。
3.○○○業經統計，約十一億五千萬元整。
(二)○○○考量問題在於財政困難及公平性，欲於九十九年六月一次發放完畢，惟部分承租戶向法院提出核發支付命令之請求，因而本企劃案建議如下:
1.針對支付命令不附理由提出異議。
2.進入訴訟程序後，透過訴訟上和解程序，與對造達成和解，並承諾於九十九年六月前發放補償費。
3.對造若不同意，可讓其了解，待訴訟確定，對造再訴請強制執行，其所耗費時間將逾越○○○所同意之時日。
(三)訴訟建議說明:
1.按「債務人對於支付命令之全部或一部，得於送達後二十日之不變期間內，不附理由向發命令之法院提出異議。」民事訴訟法第五一六條定有明文。而「債務人對於支付命令於法定期間合法提出異議者，支付命令於異議範圍內失其效力，以債權人支付命令之聲請，視為起訴或聲請調解。」同法第五一九條亦明定之。
2.由於部分承租戶採支付命令聲請方式為之，是○○○得採取異議方式因應，如此一來，承租戶支命令即失其效力，將進入訴訟程序。
3.實務上，一旦支付命令失效，法院會分案，先裁定命原告補交裁判費用，此將費時約一個月。訴訟中，再爭取調解可能。
4.訴訟審理期間，若第一審以三個月計算，則迨第一審終結，將拖至明年二月(即九十九年二月)，距○○○同意發放補償金日期僅距四個月。承租戶在考量時間與金錢耗費，較有可能同意達成訴訟上和解。
5.此外，本企劃書認為透過法院之和解與調解程序，可達到○○○希求之目標，蓋法院會派專人調解，諭勸雙方讓步，而且法院具中立性，公正性。若有中立之第三人出面勸說，令承租戶理解，○○○必將在九十九年六月發放補償金，若○○○食言，承租可持訴訟上和解筆錄對○○○強制執行，則承租戶同意之機會將大增。
柒、參考的文獻資料
一、耕地三七五減租條例
二、平均地權條例
三、市地實施重劃辦法
四、最高法院八十八年台上字第一號判例
六、最高法院依據最高法院判例選編及變更實施要點
七、內政部台內地 字第 0920066118 號行政函釋