合建後房屋或土地移轉與第三人的法律問題
我們今天簡報介紹的法律問題是如果在與建築公司合建以後，地主或者建築公司把土地或者房屋的一部分移轉給第三人，這個時候法律關係會變得複雜化，應該如何處理呢？
我們設定的事實問題是：「甲是地主，有A土地，與乙公司合建房屋二間，土地亦因而分割成二筆地號，A1、A2房屋則為編號1、2號房。 後乙將房屋1賣予丙，但丙未向甲買受A1土地，甲又將A2土地賣予丁。」
在這裡甲和丙之間的法律關係應該是要如何處理呢？最高法院90年台上字第1482號判決有提到建設公司跟地主定立合建契約跟土地使用權同意書，雖然有同意在約定的土地上面建造房屋，但是房屋在建造完成以後，第三人向建築公司和地主分別買受房屋以及土地，如果不是因為可歸責於地主的因素而沒有取得基地所有權，這個時候應該要類推適用租賃的法律關係讓房屋所有權人來支付相當的代價給土地的所有權人。
根據這個最高法院的看法，我們就可以知道第三人如果沒有取得基地的所有權或者是使用的權利，這個時候要判斷第三人沒有辦法取得基地的使用權或所有權利是不是地主的因素，如果不是的話就類推適用租賃的法律關係，來請求租金。
最高法院93年台上字第557號判決在表示地主提供土地和建築公司合建房屋，除非有特別的事項以外否則通常都是以取得對價為目的，所以地主出去使用權同意書讓建傷取得土地使用權之前可以無償的使用土地，但是建築公司或者是使用 權人在房屋完成以後可不可以在繼續的使用土地呢？這個時候就要來看合建契約的約定來做判斷，如果地主是對於合建房屋以後再賣出去獲得對價的利益應該認為說土地使用權同意書到合建房屋建造完成把所有權移轉登記給第三人的時候就失去了同意的效力了。這個時候取得使用房屋合建權利的人，如果沒有再取得基地的合法權利就是所謂的不當得利。
從這個最高法院的判決可以看出來如果是在合建房屋出售或處分的狀況底下在房屋興建完成以後，其實地主所出具的土地使用權同意書，就會失去效力了。
最高法院94年台上字第1642號判決再表示如果地主和建設公司根據合建契約的約定是約定地主可以取回一部分的房屋所有權也就是所謂的合建分屋的狀態，這個時候地主分得的房屋是以移轉給建設公司持分的土地基地應有部分作為對價關係，這樣的法律關係是屬於買賣或故意的法律關係，地主對於應該以轉給建設公司的土地所有權就已經對於該部分的基地沒有使用收益的權限了，縱然土地沒有移轉給建設公司也不可以主張不當得利。
對於丁跟乙之間的法律關係，最高法院108年台上字第1037號判決表示土地使用權同意書性質上是屬於債權契約，雖然在當事人之間才會有法律效力，法院雖然可以根據交易的一切狀況認定土地所有權人行使權利違反誠信原則而駁回拆屋還地的請求，但是土地上的建物所有權人跟土地所有權人確實不存在任何法律關係這個時候是有出現所謂不當得利的請求權的問題。
從這一個簡報我們可以得到以下的結論
第一點：在合建契約中，土地使用權同意書在房屋建成了以後，第三人分別向建商跟地主分別買受房屋以及土地，結果沒有取得基地的使用權，僅取得房屋的所有權，這個時候如果是不可以歸因於地主的因素而沒有取得基地的所有權應該要類推租賃的法律關係請求使用房屋的所有權人支付相當的對價。
第二點:如果在合建契約的目的是為了合建後將房屋出售給第三人的法律關係，地主是為了分配到出售房屋的利潤，這個時候土地使用權的同意書應該要被解釋在房屋興建完成以後土地使用權的期限就到期了，這個時候房屋所有權人必須另外再取得土地所有權人的合法權利才能夠合法的使用房屋。
第三點:合建的目的是在於讓地主取得一部分的房屋，而建築公司取得另外一部分的房屋所使用的基地，這個時候性質是屬於買賣或者是互易的法律關係，地主對於建築公司本來可以取得的基地部分就喪失了使用的權利，因此就算土地沒有移轉，地主也不可以對第三人主張權利。
第四點:房屋興建完成以後，地主把土地移轉給第三人，造成房屋所有權人原本可以向地主主張土地使用權同意書的法律關係存在，卻無法對抗地主的後手這種狀況的話，在我們司法實務中，這10多年來發展出「債權物權化」的判斷原則，認為土地所有權人的主張是權利濫用不可以拆屋還地，但是因為土地與建物並沒有存在任何法律關係，所以可以根據侵權行為或者是不當得利來主張損害賠償。
#合建契約
#土地使用權同意書期限
#合建出售或處分
#合建分屋
#債權物權化
#不當得利
#買賣或互易法律關係
Pages: