重劃合作契約的履行問題

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重劃合作契約的履行問題

我們今天來討論一個法律問題就是在市地重劃中如果重劃公司與地主簽立重話合作契約並且在裡面約定一定的條件,這個時候如果重劃公司無法履行重劃合作契約書裡面的條件的話應該如何處理呢?

我們所設定的案例背景:「甲有A,B土地,均在重劃計劃區範圍,A土地為農業區建地且建有合法房屋。B土地是道路用地。

乙是重劃開發公司,為整合重劃區地主意見,與甲簽立協議書,

內容如下:

一、甲所有之                    地號土地及              建號 

    房屋 均在重劃區範圍內。(**未記明地號及建號)

二、乙承諾甲方,代表甲方參加重劃會之會員大會,且代表甲方向地方政府爭取將既有合法建物排除在重劃範圍外。

三、因甲方既有合法建物在重劃區內,乙方承

         諾未來甲方可以原位置原面積分配,不需

        分擔任何公共設施及差額地價。 」

」,重劃契約裡面最重要的問題在於重劃公司沒有把地主的重劃範圍內土地地號以及房屋的建號寫進去。

但是在重劃協議書第二條有提到重劃公司承諾地主會代表地主去參加重劃會的會員大會,而且會代表地主向地方政府爭取將合法建物排除在市地重劃範圍外。

而第三條規定因為地主的房屋是合法建物,因為合法建物在重劃區範圍內重劃公司承諾地主可以原位置元面積來分配不用分擔任何公共設施以及差額地價。

但是後來地方政府發佈重劃計劃書後,地主的其中一筆土地原來是公共設施用地也就是道路用地被地方政府畫作道路並且登記為地方政府所有,而另外一塊有合法建物的土地則是完全分配給地主。地主因此對重劃公司提起法律訴訟,主張對於公共設施用地的部分也應該是要按照協議書分配給地主。

在這裡的兩個爭議問題第一個爭議問題是地主的主張有沒有道理呢?也就是說是不是全部的土地都應該發回去給地主呢?

第二個爭議問題是重劃公司與地主之間所簽立的重話合作協議書應該要如何的去做解釋,這個協議書背後的法理依據是什麼呢?

在這裡的兩個爭議問題第一個爭議問題是地主的主張有沒有道理呢?也就是說是不是全部的土地都應該發回去給地主呢?第二個爭議問題是重劃公司與地主之間所簽立的重劃合作協議書應該要如何的去做解釋,這個協議書背後的法理依據是什麼呢?

我們先來討論公共設施用地分配的原則,根據市地重劃實施辦法第31條規定都市計劃的公共設施用地關於道路和溝渠用地,都應該是要分配給地方政府做使用,也就是說道路和溝渠用地無論如何都應該是要由地方政府來取得至於其他的公共設施保留地如果已經核准興建可以發回給地主但是如果沒有核准興建是不能夠由地主取得的。

第二個爭議問題是既有合法建物的分配原則,根據市地重劃實施辦法第31條規定重劃前已經有合法建築物的土地建築物在不妨礙都市計劃重劃工程以及土地分配的狀況底下,按照原有的位置來做分配。

我們再回頭來看一下協議書的內容,其實這個協議書主要是在解決市地重劃範圍內既有合法建物的問題,因為根據市地重劃實施辦法第31條既有合法的建物本來就要發還給地主,避免造成建物被拆除的風險,但是地主因此而多取得到的土地,因為地主也必須要負擔重劃費用,所以就會以差額地價的方式交付給重劃會。而這種情況來說主要重劃公司與地主之間的協議就是讓地主既有的建物能夠完整的保留下來而且地主也不用去繳交差額地價不可能去討論公共設施用地的問題。

從這個案例我們可以得到以下的結論:

第一點協議書雖然沒有把土地的地號還有建物的建號寫出來,但是從協議書的內容來看是以合法建物作為分配的內容,不會涉及到道路用地的分配問題。

第二點從法規面來看道路用地本來就不可能分配回去給地主,重劃公司也不可能去與地主約定道路用地可以分配回去給地主,這樣的約定如果存在的話是一個違法的條件根本不可能履行。

第三點其實在四諦重劃範圍內地主如果有既有合法建物存在的話就必須要把合法建物以及坐落的土地全部發還給地主,但是地主同時也是在重劃區範圍,必須負擔重劃費用,而這樣的問題因為在自辦市地重劃中是可以透過協議來解決的,所以重劃公司常常會與地主約定地主不用再分擔差額地價的問題。

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