約定共用的法律問題

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約定共用的法律問題

我們今天來討論的 法律問題是公寓大廈管理條例中 約定共用的法律問題 ,為什麼要討論這樣的一個法律問題是在於說 建商在興建公寓大廈,基於 銷售的便利性 ,所以有時候會把自己專用的停車位部分提供出來給全體住戶作為共用的通道使用 ,但是建商在經過許多年後可能因為經營不善倒閉或其他因素將產權移轉給其他人 ,這時候後手不一定會同意這樣的條件 ,因此就會產生相關的法律紛爭 。

所以我們今天討論的案例事實就是建商 在新建大樓的時候同意將他自己所有的停車位 提供給全體住戶作為 共用的通道來做使用 ,這樣的 法律行為也經過區分所有權人會議同意 ,而且建商 在現場表示同意 ,而且並作成區權會會議紀錄 。可是後來經過許多年以後 因為產權被拍賣而被其他人取得 ,後面的區分所有權人就主張要收回停車位做自己使用 。管委會提出抗辯表示這已經經過區分所有權大會同意而且建商在 現場也表示同意 ,因此後面拍定的新所有權人必須要 寄售前面的權利義務 。

我們先來看一個最高法院的判決 ,根據最高法院107年度臺上字第1854號民事判決有提到 ,如果專有部分經過區分所有權人會議約定為共用的話 ,必須要經過專有人的同意 ,而且 約定共用部分的範圍還有使用主體也必須記載在規約範圍內 ,假設沒有符合上開兩個法定要件 ,是不生法律效力的 。

同時區分所有權人的繼受人根據公寓大廈管理條例是可以要求管委會 提供 相關的文件 ,也就是 在買受人就可以了解 該建物的使用狀況 因此 必須要接受相關的法律權力和義務 。

這個判決就說明了如果專有部分要約定為共用的話 必須行經過專有部分的所有權人同意在經過區權會決議 ,同時共用的主體和共用的範圍必須記載在規約上面 才會發生法律效果 。約定共用的 範圍還有條件必須要符合上面的相關 要件 才能夠發生約定共用的法律效果 ,而建物的 繼受人 要承受 公寓大廈的權利還有義務 相關的條件根據 管理條例第35條 利害關係人可以請求閱覽相關的必要文件 管我會是不可以拒絕的 因為利害關係人有上開權利可以查詢到相關的文件,所以就必須受到前面分管協議的 。

另外根據大法官釋字第349號解釋有提到 分管契約 在 受讓人不知悉或沒有辦法知悉的情況底下 ,是不需要承受 分管協議的法律效力 ,但是反過來說 繼受人已經有 查詢的管道可以去知道分管協議的存在就必須要受到拘束 。

從這個簡報我們可以了解到如果要約定共用的話必須要有區分所有權人會議開會決議並且專有部分的所有權人同意,再來共用的部分還有共用的範圍和主體都必須要約定在規約範圍內,只有在符合上開法律要件的情況底下約定共用的法律效果才會生效力。

同時公寓大廈管理條例也有規定利害關係人可以查詢必要的文件,所以如果在管委會保管的文件中可以知道有分管協議存在,就必須要受到拘束。

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