本約與預約的法律關係

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本約與預約的法律關係

我們今天來討論一個法律問題,就是契約裡面本約與預約到底有什麼差異呢?我們設計的兩個案例事實,第一個案例:「甲有買房需求,即至乙建設公司案場看屋,並簽訂「預定房屋買賣契約書」,後甲反悔不買,表示所簽契約是「預約」,尚需簽訂本約始能履行。」,第二個案例:「甲所經營之廢土處理場欲出售予乙,甲、乙雙方簽立「買賣契約書」,契約內容約定如下:

一、以總價250萬元承買

二、廢土數量尚待計算

三、支付期數,每期款項雙方再為協議

四、在支付款項完畢後,甲方始行點交廢土場予乙方

後雙方未能履約,乙方訴請甲方履行契約 」。

在這兩個案例中,我們可以看到當事人在主張履行契約的時候,必須先定性他所簽訂的契約到底是本約還是預約,我們常見的不動產買賣契約也就是預售屋買賣契約,通常的名稱叫做預定房屋買賣契約書,而這一種所謂預定房屋買賣契約書,到底是預約還是本約?再來第二個案例中得費土場買賣契約,雖然契約書叫做買賣契約,但是他到底是預約的性質還是本約的性質?

我們先來討論預約的法律關係說明,最高法院108年台上字第1006號民事判決有提到預約是表示說未來會簽訂本約的契約書,在我們民間常常以意向書或者備忘錄來做說明,而這一種預約是指當事人對於本約的重要之點有合意而且也了解本約的內容,並且有互相約定未來要訂立本約,這就是屬於有效預約,還沒有約定的部分,雙方可以繼續協商並定立本約,且不影響預約的效力。

另外最高法院106年台上字480號民事判決也有提到對於預約,當事人如果請求履行,只可以請求履行定立本約,不可以直接請求履行本約的內容。

也就是說契約可以分成預約以及本約,當事人如果在訴訟的時候對於預約的主張,只可以請求訂立本約,不可以請求履行本約的內容。

從上面的司法機關判斷可以看出來預約和本約在法律性質上面確實是有差別的。對於我們的案例一來思考,到底房屋預定買賣契約書的簽訂,是預約還是本約?

我們應該要先理解房屋預定買賣契約書的契約標的是指未來取得房屋所有權的權利,而不是去約定房屋所有權(因為所有權還沒存在)。而預定房屋買賣契約書的款項支付都是採取分期付款的方式來處理,所以對於價金的處理是有明確的規定,同時當房屋興建完成以後,都會在約定如何點交,內政部對於預售屋買賣契約也有定型化範本的規定,所以這一個部分契約的內容是相當明確的,是屬於本約。

但是對於案例二的問題也就是廢土場買賣契約書,雖然買方和賣方都確認有買賣廢土場的意願,價金暫定2,500,000 元,但是款項的支付方式還沒有確定,也必須要有雙方再行協議,這個部分其實是等於雙方對於相關的履行條件都還必須要在約定,所以這是屬於預約的性質。

另外最高法院108年台上第2312號民事判決也有提到對於當事人所定立的契約,到底是本約還是預約,必須就當事人的意思內容來討論,如果當事人的意識不明的時候,必須就契約的全體內容來看是不是有包含契約的要素,以及契約是不是可以立刻履行而無庸再另外訂本約的方式來決定,如果契約沒有辦法依據原來的契約履行而必須要在另行訂立本約的話,縱然是稱做本約但事實上還是屬於預約。

#本約

#預約

#僅可請求訂立本約,不得請求履行本約

#就契約必要之點有合意,但尚無法立即履行契約必要之點

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