共有物分割的估價問題

https://docs.google.com/presentation/d/e/2PACX-1vTXGbJYstXTywo0yxCx9JYyhGbzfgOxEQTdbyzuYjew6rRlPjiSOcHS5DyTz9CIhA/embed?start=false&loop=false&delayms=3000

我們今天來討論共有物分割,如果在裁判共有物分割程序中,最終必須把共有物完全分配給其中一個共有人,這時候就必須要進入估價找補程序。我們設定的事實是:「

1、甲、乙共有一土地A,總計30坪,其上有四層樓房屋,亦由甲、乙共有。

2、甲提出共有物分割訴訟,主張單獨取得土地及房屋,並找補予乙。法院命丙估價師為鑑定單位。

3、丙提出估價報告表示:

  • (一)採土地開發法
  • (二)現有30坪土地太小,所以先假設有200坪土地,興建16層大樓。
  • (三)再依(30:200)比例推估A房地價值 」

在這個案件中我們想要去討論的問題是估價時再進行共有物找補估價的時候,如果估價程序的方法不合理這個時候應該是要怎麼樣去處理呢?當然在這個案件裡面,我們也會一併討論在我們設定的事實中,估價師的估價方法是不是合理?

這涉及到兩個爭議的問題,第一個問題是估價在我們民事訴訟法的法律性質是什麼呢?第二個問題是法院對於估價報告書應該如何的去進行調查的程序?

最高法院108年台上字第1882號民事判決就提到鑒定人的鑒定意見,法院必須經過調查程序來判斷鑒定的意見是不是合理,如果認為鑒定人的鑒定程序不合理或者是鑒定出來的鑒定意見不合理這個時候法院不可以只是根據鑒定人的鑒定意見就作為判決的依據。

這個最高法院的判決就是在告訴我們民事訴訟法在調查證據的時候,是有所謂的鑒定程序,而不動產估價師在民事訴訟法的地位就是鑒定人的地位,法院應該要去調查鑒定的意見是不是合理,而且在訴訟程序中必須提示估價報告書詢問共有人的意見,並且必須根據共有人的意見去擬定問題詢問估價師對於估價內容的疑問。

在我們這個設定的事實中報告書所採取的估價方法法源依據其實是來自於不動產技術規則第70條,這一個條文在規定的就是土地開發分析法的估價方法。而在不動產估價技術規則第71條有規定到土地開發分析法的估價程序必須去估算開發或者是建築後可以銷售的土地或者是建物的面積。但是在我們設定的事實案例中估價師卻去以一個虛擬的土地面積來作為土地開發的試算,如此一來會造成估價不準確的狀況,因為在這個案件中其實分割的共有土地只有30坪,估價師卻以200坪來做計算,也就是有其中170坪是虛擬的土地,這個時候出現的問題就會是以下的問題:

第一點就是在小面積的土地可以蓋透天房屋;但是大面積的土地卻是可以蓋大樓,所以通常在市面上大面積的土地價格都比小面積的土地來得好,但是估價報告書卻是以大面積的土地先來做土地開發分析的試算,再按比例回推小面積土地的價格,這樣的做法忽略了現實上小面積的土地根本不可能可以蓋大樓的問題。在這樣的一個情況底下,法院應該要進行調查程序,詢問估價師為何不是在現有的共有物面積基礎上面去做估價的試算,在判斷這一本估價報告書是不是可以採用

#估價技術規則

#土地開發分析法

#建築後可銷售的土地面積

#鑑定

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